건설업체가 공사대금을 확실히 받는 법

발주자나 원도급사로부터 공사대금을 못 받고 계신 건설업체 분들이 많습니다. 몇 달째 독촉해도 "다음 달에 준다", "자금 사정이 어렵다"는 말만 듣고 계시는 건 아닌가요?

공사대금 회수는 시간이 생명입니다. 빨리 지급명령이나 소송을 통해 판결문을 받아야 상대방 재산에 압류를 걸어 돈을 회수할 수 있습니다. 어떻게 하면 신속하게 승소할 수 있는지 알아보겠습니다.

첫 번째 핵심 계약서를 제대로 작성하라

승소의 80%는 계약서에서 결정됩니다

공사대금소송에서 가장 중요한 것은 바로 계약서입니다. 제대로 된 계약서가 있으면 지급명령 신청만으로도 쉽게 돈을 받을 수 있지만, 계약서가 부실하면 복잡한 소송을 거쳐야 합니다.

계약서에 반드시 포함되어야 할 내용:

• 공사 범위와 내용: 구체적이고 명확한 공사 내용 기재
• 공사대금과 지급 조건: 총액, 기성고 지급 일정, 잔금 지급일
• 공사 기간: 착공일과 준공일을 명확히 명시
• 지체상금 조항: 발주자와 시공자 양방향 적용
• 하자담보 조건: 하자담보 기간과 범위 한정

두 번째 핵심 기간 내 완공을 반드시 지켜라

지체상금 문제가 발생하면 소송이 복잡해집니다

공사 기간이 지연되면 발주자가 지체상금을 주장하면서 공사대금에서 공제하려고 합니다. 이렇게 되면 단순한 대금 청구가 아니라 지체상금의 적정성까지 다퉈야 하는 복잡한 소송이 됩니다.

기간 내 완공이 어려운 상황이라면:

• 즉시 기간 연장 협의: 서면으로 기간 연장 합의서 작성
• 지연 사유 문서화: 발주자 책임 사유라면 증거 보전
• 부분 준공 검토: 가능한 부분부터 준공 처리

세 번째 핵심 하자보수보증으로 하자 분쟁 차단

하자 문제로 대금을 미루는 수법을 막아라

공사가 완료되면 발주자가 "하자가 있다"며 잔금 지급을 미루는 경우가 매우 많습니다. 실제로는 별다른 하자가 없어도 자금 사정 때문에 핑계를 대는 것입니다.

이런 상황을 예방하는 가장 좋은 방법은 하자보수보증증권을 발급받아 교부하는 것입니다.

하자보수보증 활용 전략:

• 공사 완료 즉시 하자보수보증증권 발급
• 보증 금액은 공사대금의 2-5% 수준으로 설정
• 보증 기간은 하자담보책임 기간과 동일하게
• 증권 교부와 동시에 잔금 청구

네 번째 핵심 신속한 법적 조치

지급명령부터 시작해서 단계적 접근

위 3가지 조건이 갖춰졌다면 이제 법적 조치를 통해 신속하게 대금을 회수해야 합니다.

1단계: 지급명령 신청

가장 빠르고 간단한 방법입니다. 계약서와 공사 완료를 증명할 서류만 있으면 2-3주 내에 지급명령을 받을 수 있습니다.

2단계: 소송 제기

상대방이 지급명령에 이의신청을 하면 자동으로 소송으로 이행됩니다. 위 조건들이 갖춰져 있다면 빠른 승소가 가능합니다.

3단계: 강제집행

판결문을 받으면 즉시 상대방 재산에 압류를 걸어 강제집행에 들어갑니다.

추가로 알아둘 실무 노하우

보험사를 통한 대금 회수

의외로 많은 건설업체들이 모르는 방법이 보험사를 통한 회수입니다. 상대방이 이행보증보험이나 하자보수보증보험에 가입되어 있다면 보험사에 직접 청구할 수 있습니다.

증거 보전의 중요성

• 공사 진행 과정 사진과 동영상
• 기성 검사 관련 서류
• 준공 관련 인허가 서류
• 발주자와의 모든 연락 내용

협상과 법적 조치의 균형

무조건 강경하게 나가는 것보다는 적절한 협상과 법적 압박을 병행하는 것이 효과적입니다. 지급명령 신청과 동시에 최종 협상을 시도해보는 것도 좋은 방법입니다.

마무리 예방이 최선의 대책

공사대금을 확실히 받기 위해서는 공사 시작 전부터 철저한 준비가 필요합니다. 계약서 작성, 기간 관리, 하자 대응 등 각 단계별로 법적 리스크를 최소화해야 합니다.

이미 대금을 못 받고 계신 상황이라면 지금이라도 늦지 않았습니다. 보유하고 있는 증거들을 정리하고 전문가와 상담하여 최적의 회수 전략을 수립하시기 바랍니다.

건설업은 선투자 후회수 구조라 현금흐름이 생명입니다. 한 건의 대금 미수가 회사 전체를 어렵게 만들 수 있으므로, 사전 예방과 신속한 대응을 통해 안정적인 사업 운영을 하시기 바랍니다.