건설전문 변호사 공사업체 도망갔을 때 완벽 대응법
아파트 리모델링을 맡긴 업체가 갑자기 연락이 안 된다면 어떻게 해야 할까요? 상가 인테리어 공사가 한 달째 멈춰있는데 업체는 추가 공사비를 요구하며 버티고 있다면요? 이런 상황에서 건축주가 가장 궁금해하는 것이 바로 "계약을 해제할 수 있는지" 입니다.
결론부터 말하면 공사가 지연되고 있다면 즉시 해제하고 다른 업체와 공사를 진행하셔도 됩니다. 많은 건축주들이 이런 권리가 있다는 걸 모르고 계시더라고요.
공사도급 계약의 기본 원리
건설공사에서 발주자와 시공업체 사이에 체결되는 것이 바로 공사도급 계약입니다. 이 계약서에는 반드시 공사 기간이 명시되어 있죠.
실제 사례 - 인천 소상공인 A씨
카페 인테리어 공사를 3월부터 5월까지 완료하기로 계약했는데, 업체가 4월 중순부터 "자재비 상승으로 추가 비용이 필요하다"며 공사를 중단했습니다.
A씨는 "업체 허락 없이 다른 곳에 맡겨도 되나요?"라고 걱정했지만, 계약 해제 통보 후 즉시 다른 업체와 공사를 완료했습니다.
계약서에 적힌 모든 내용은 법적 효력을 갖습니다. 따라서 시공업체는 약속된 기간 내에 공사를 완료해야 할 법적 의무가 있어요.
언제 계약을 해제할 수 있나요
다음과 같은 상황이라면 건축주는 언제든지 계약해제권을 행사할 수 있습니다:
- 공사 기간 위반: 약속된 완공일을 넘겨도 공사가 끝나지 않는 경우
- 공사 일방적 중단: "추가 공사비 안 주면 못 해"라며 현장을 떠난 경우
- 연락 두절: 시공업체가 연락 없이 현장에 나타나지 않는 경우
- 계약 조건 위반: 품질 기준이나 시공 방법을 무시하고 진행하는 경우
이런 상황들은 모두 계약상 의무불이행에 해당합니다. 상대방이 약속을 지키지 않았으니 우리도 더 이상 계약을 유지할 의무가 없다는 뜻이죠.
계약해제 통보는 어떻게 하나요
계약해제는 생각보다 간단합니다. "계약을 해제하겠다"는 의사표시만 전달하면 그 즉시 효력이 발생해요.
해제 통보 방법
문자메시지: "공사 기간 위반으로 계약을 해제합니다"
카카오톡: 스크린샷으로 증거 보관 가능
내용증명: 가장 확실한 증거 자료
이메일: 발송 시간과 내용이 자동 기록
굳이 복잡한 법적 절차를 거칠 필요 없습니다. 다만 나중에 분쟁이 생길 경우를 대비해 언제 해제 통보를 했는지 증거를 남겨두는 것이 중요해요.
해제 후 후속공사는 어떻게 진행하나요
계약이 해제되면 이제 그 건물에 대한 모든 권리는 건축주에게 돌아옵니다. 이를 소유권 행사라고 하는데, 다음과 같은 일들을 자유롭게 할 수 있어요:
- 새로운 업체 선정: 원하는 시공업체와 계약 체결
- 설계 변경: 기존 계획을 수정하거나 보완
- 공사 중단: 아예 공사를 그만두는 것도 가능
- 직접 시공: 건축주가 직접 자재를 구매하고 인부를 고용
중요한 것은 기존 업체의 허락이 전혀 필요 없다는 점입니다. 이미 계약관계가 끝났기 때문에 상대방이 뭐라고 하든 상관없어요.
실제 사례 - 대전 단독주택 B씨
주택 신축공사를 맡긴 업체가 6개월째 공사를 질질 끌고 있었습니다. B씨는 해제 통보 후 즉시 다른 업체와 계약을 체결했고, 기존 업체가 "허락 없이 어떻게 하느냐"며 항의했지만 법적으로 아무런 문제가 없었습니다.
유치권 걱정은 어떻게 해결하나요
많은 건축주들이 가장 걱정하는 것이 바로 유치권입니다. 기존 업체가 "공사비 못 받았다"며 현장을 점유하려고 할 수 있거든요.
하지만 미리 대비하면 충분히 막을 수 있습니다:
- 현장 출입통제: 계약 해제 통보 후 즉시 현장 출입을 막으세요
- 경고 표시: "관계자 외 출입금지" 안내판 부착
- 사진 촬영: 현장 상황을 상세히 기록
- 현장 시건: 물리적으로 출입을 차단
중요한 법적 포인트
기존 업체가 허락 없이 현장에 들어오면 주거침입죄 또는 건조물침입죄에 해당됩니다. 이는 형법상 범죄행위이므로 즉시 112신고를 하시면 됩니다.
추가 공사비 요구는 어떻게 대응하나요
공사업체가 "자재비 상승", "인건비 인상", "설계 변경" 등을 이유로 추가 비용을 요구하며 공사를 중단하는 경우가 많습니다. 이런 상황에서는 어떻게 해야 할까요?
- 계약서 확인: 추가 공사비에 대한 조항이 있는지 점검
- 사전 협의 여부: 일방적 요구인지 합의된 내용인지 구분
- 합리적 범위: 요구 금액이 상식적인 수준인지 판단
- 대안 검토: 다른 업체와 비교해서 더 저렴한지 확인
만약 업체의 요구가 부당하다고 판단되면 즉시 계약을 해제하는 것이 최선입니다. 계속 끌고 가봤자 시간과 비용만 더 들어가거든요.
분쟁 예방을 위한 실용적 팁
앞으로 이런 문제를 겪지 않으려면 계약 단계부터 철저히 준비해야 합니다:
- 명확한 공사 기간: 착공일과 완공일을 구체적으로 명시
- 지연 배상 조항: 기간 위반시 손해배상 기준 설정
- 중도금 지급 조건: 공정률에 따른 단계별 지급
- 품질 보증: A/S 기간과 범위를 명확히 규정
- 해제 조건: 어떤 경우에 계약을 해제할 수 있는지 명시
무엇보다 중요한 것은 건축주의 권리를 정확히 아는 것입니다. 공사업체가 의무를 다하지 않으면 언제든지 계약을 해제하고 다른 업체와 진행할 수 있다는 사실을 기억하세요.
공사가 지연되고 있다면 더 이상 기다리지 마시고 즉시 전문가와 상담받아보시기 바랍니다. 시간이 지날수록 피해만 커질 뿐입니다.