권리금 보호 받지 못하는 이유를 알아야 대응할 수 있다

음식점을 운영하다 임대계약이 만료된 사업자가 새로운 임차인을 소개했는데, 임대인이 이를 거절했다면 어떻게 해야 할까요? 서면에서 수년간 쌓아온 매출과 인테리어 비용을 권리금으로 회수할 수 있을까요?

상가임대차보호법에서는 임차인의 권리금 회수를 보장하고 있지만, 임대인의 거절이 모두 불법은 아닙니다. 정당한 사유가 인정되는 경우와 최근 판례를 통해 권리금 보호의 한계를 살펴보겠습니다.

임대인이 절대 해서는 안 되는 4가지 행위

상가임대차보호법 제10조의4에 따르면, 임대인은 임차 기간 만료 6개월 전부터 다음 행위를 통해 권리금 수수를 방해해서는 안 됩니다:

• 임대인의 권리금 요구: 신규 임차인에게 직접 권리금 지급 요구
• 권리금 수수 방해: 임차인이 권리금을 받지 못하도록 개입
• 과도한 임대료 요구: 주변 시세보다 현저히 높은 임대료나 보증금 책정
• 정당한 사유 없는 거절: 합리적 이유 없이 임대차 계약 거절

이 중에서 가장 논란이 되는 것은 마지막 항목입니다. 과연 어떤 경우가 '정당한 사유'에 해당할까요?

임대차 거절이 정당한 사유로 인정되는 경우

법령에서는 다음 3가지 경우를 정당한 사유로 명시하고 있습니다:

소유자 변경 시 1년 6개월 기간 계산 방법

최근 주목받은 판례가 바로 이 부분입니다. 다음과 같은 상황에서 분쟁이 발생했습니다:

• 임대인 A가 재건축 계획을 이유로 계약 해지 통보
• A는 실제로 2년 6개월간 상가를 사용하지 않음
• 그 사이 건물이 B에게 매각됨
• B가 인수 후 실제로 재건축을 진행
• A와 B를 합쳐 총 1년 6개월 이상 미사용

이 경우 원심 법원은 "계약 해지 당시 임대인 A만의 미사용 기간으로 판단해야 한다"고 봤습니다. 하지만 이에 대해 합리적 해석으로는 전후 소유자의 미사용 기간을 합산해야 한다는 반박이 제기되었습니다.

권리금 회수가 어려운 현실적 상황들

법적 보호가 있어도 실제로는 권리금 회수가 쉽지 않은 경우들이 있습니다:

• 건물 노후화: 실제 재건축 필요성이 있는 경우
• 용도 변경: 상가에서 주거용으로 용도 변경 시
• 자가 사용: 임대인이 직접 사업을 시작하는 경우

권리금 분쟁 시 대응 방법

만약 임대인이 정당한 사유를 주장하며 신규 임차인을 거절한다면 어떻게 해야 할까요?

• 사유의 진정성 확인: 재건축 허가, 자금 조달 계획 등 구체적 자료 요구
• 대안 제시: 임대료 인상이나 계약 조건 조정 협의
• 법적 조치: 권리금 회수 방해 금지 가처분 신청
• 손해배상: 정당한 사유 없는 방해 시 손해배상 청구

권리금 보호법의 한계와 대응책

상가임대차보호법이 임차인을 보호하려 하지만, 여전히 '정당한 사유'라는 모호한 개념 때문에 분쟁이 끊이지 않고 있습니다. 이는 결국 구체적 사례들이 축적되면서 해석 기준이 정립되어야 할 영역입니다.

따라서 임차인은 계약 체결 시부터 권리금 회수 가능성을 고려해야 하며, 임대인과의 관계에서도 선제적 대응이 필요합니다. 무엇보다 정당한 사유에 대한 법적 기준을 정확히 파악하고, 필요시 전문가의 도움을 받는 것이 중요합니다.