상가전문변호사 의뢰전 권리금 회수 방해 완벽 대응법
상가 운영을 정리하면서 권리금을 회수하려는데 임대인이 방해한다면 어떻게 해야 할까요? 많은 임차인들이 권리금을 제대로 받지 못하고 울며 겨자 먹기로 포기하는 경우가 많습니다. 하지만 상가건물 임대차보호법은 임차인의 권리금 회수를 적극 보호하고 있습니다.
오늘은 상가전문변호사를 알아보기 전에 미리 알아두면 도움되는 권리금의 정의부터 임대인의 방해행위에 대한 손해배상 청구 방법까지 상세히 알아보겠습니다.
권리금이란 무엇인가
상가건물 임대차보호법상 권리금 정의
많은 분들이 권리금을 임대인에게 받는 것으로 알고 계시는데, 원칙적으로 권리금은 기존 임차인이 새로운 임차인에게 받는 것입니다. 임대인과는 별도의 특약이 없는 한 직접적인 관계가 없습니다.
권리금 거래 구조
일반적인 경우: 기존 임차인 → 새 임차인 (권리금 지급)
특약이 있는 경우: 새 임차인을 구하지 못했을 때 임대인이 일정 금액 보상
핵심: 임차인과 새 임차인 간의 별도 권리금 계약 체결
임대인의 권리금 회수 방해 금지 의무
상가건물 임대차보호법에 따르면, 임대인은 임차인이 권리금을 회수하는 것을 방해해서는 안 됩니다. 중요한 것은 보호받는 기간입니다.
권리금 보호 기간
6개월 전부터
금지기간
종료시까지
주의해야 할 기간 제한
임대인의 방해행위 금지 의무는 임대차 만료 6개월 전부터 종료시까지에만 적용됩니다. 따라서 7개월 전이나 임대차 종료 후에는 이 규정에 따른 손해배상 청구가 어려울 수 있습니다.
임대인의 방해행위 4가지 유형
상가건물 임대차보호법은 임대인의 방해행위를 구체적으로 4가지로 규정하고 있습니다:
임대인의 금지된 방해행위
손해배상 청구를 위한 4단계 대응법
임대인이 방해행위를 했을 때 손해배상을 받기 위해서는 적법한 절차를 거쳐야 합니다:
권리금 손해배상 청구 절차
단계별 핵심 주의사항
1단계: 계약만료 통지
- 권리금 계약은 기존 계약 종료가 전제되므로 만료 통지 필수
- 통지하지 않으면 묵시적 갱신으로 권리금 주장 불가
- 통지 시기: 계약 만료 6개월~1개월 사이 (법정 기간 준수)
2단계: 시세 조건 권리금 계약
- 현재 시세보다 현저히 낮은 조건은 임대인 거절 시 손배 청구 어려움
- 인근 상가 임대료 조사하여 합리적 수준으로 설정
- 신규 임차인의 신용도와 사업 계획도 합리적 수준이어야 함
시세 조건의 중요성
한 카페 임차인이 권리금 3천만원에 새 임차인을 구했지만, 월세를 시세의 60% 수준으로 제시했습니다. 임대인이 이를 거절했지만, 법원은 "비현실적인 조건"이라며 손해배상을 인정하지 않았습니다.
3단계: 증거보전 신청
- 임대차 만료 후에는 상가 상태 변화로 정확한 권리금 산정 어려움
- 현재 상태에서 권리금 감정받아야 정확한 손해액 산정 가능
- 다른 곳에서 사업 시작해야 하는 상황이라면 더욱 중요
4단계: 손해배상