부동산관련 변호사 소송 상위 3가지와 예방법
부동산 관련 소송은 법무사무실에서 가장 많이 다루는 사건 중 하나입니다. 이런 문제들을 미리 예방할 수 있다면 변호사 볼 일이 기하급수적으로 줄어들 것입니다. 실제 사례와 함께 조심하는 방법을 알려드리겠습니다.
부동산 분쟁은 대부분 큰 금액이 관련되어 있어 당사자들에게 심각한 경제적 타격을 주기 때문에, 사전 예방이 무엇보다 중요합니다.
첫 번째 전세금 반환 소송
가장 흔하고 타격이 큰 것이 바로 전세금 반환 소송입니다. 전세금은 액수가 상대적으로 크다 보니 실질적으로 타격이 엄청 큽니다.
전세금 분쟁의 심각성
전세금이 5억원인 경우를 예로 들어보겠습니다. 대부분 디딤돌 대출이나 전세자금 대출을 받아서 자기돈 일부와 은행돈 일부로 전세에 들어가게 되는데, 이 돈을 못 돌려받으면 그대로 개인 채무로 들어가게 되어 굉장히 큰 타격을 입습니다.
전세에 들어갈 때 예방을 위해 인터넷에 많은 노하우가 공유되고 있습니다. 등기부 확인, 전입세대열람 확인 등이 대표적입니다. 하지만 정말 악의적으로 사기치려고 작정하면 이런 것들을 교묘하게 피할 수 있는 방법이 있어 큰 의미는 없습니다.
| 예방 방법 | 효과성 | 비고 |
|---|---|---|
| 등기부 확인 | 제한적 | 악의적 사기는 우회 가능 |
| 전입세대열람 | 제한적 | 기본적 확인 수준 |
| HUG 전세보증보험 | 높음 | 가장 현실적이고 효과적 |
| 전세권 설정등기 | 중간 | HUG보다는 효과 제한적 |
현실적으로 가장 효과적인 방법은 HUG 전세보증보험에 가입하는 것입니다. 전세보증보험에 가입하면 만약 임대인이 어려워져서 전세금을 못 돌려줘도 보증보험으로부터 전세금을 돌려받을 수 있습니다. 나중에 보증보험에서 임대인에게 구상청구하는 것은 그들 사정입니다.
전세권 설정등기도 좋은 방법 중 하나이지만, 둘 중 하나를 고르라면 전세권 설정등기보다는 HUG 가입을 추천합니다.
임차권등기명령 신청시 전략적 판단이 필요합니다
실제로 전세금 문제가 발생했을 때 제일 먼저 생각해볼 수 있는 것이 임차권등기명령 신청입니다. 여기서부터 전략의 싸움이 시작된다고 볼 수 있습니다.
임차권등기명령 신청시 고려사항
- 임차권등기명령을 하는 것이 좋을지 판단
- 집을 빼는 것이 좋을지 현재 상태 유지가 좋을지
- 바로 소송을 진행할지 결정
- 임대인의 경제적 상황과 자력 고려
임차권등기명령을 만능 해결책처럼 생각하는 분들이 있는데 그렇지 않습니다. 임차권등기명령이 되어 있으면 새로운 임차인을 보호하기 위한 효과가 가장 큽니다. "이 물건이 지금 법적으로 문제가 있으니 들어오지 마라"고 알려주는 것이 주된 목적입니다.
임차권등기명령의 양날의 검
임차권등기명령을 걸면 즉시 돈을 줄 수 있는 임대인이 있는 반면, 진짜로 돈을 못 주게 되는 임대인도 있습니다. 보통 다음 세입자를 받아서 그 돈으로 전세금을 돌려주는데, 임차권등기명령이 되어 있으면 다음 세입자가 들어오지 않기 때문입니다.
따라서 임대인이 경제적으로 어려운 상황에서 다음 세입자 없이는 절대 돈을 못 내줄 정도라면, 임차권등기명령을 지금 하는 것이 맞는지 의문을 가져봐야 합니다.
두 번째 명도 소송
두 번째로 많은 것이 명도 소송입니다. 쉽게 말하면 임차인이 월세를 연체했는데 계속 버티는 경우에 내보내는 소송을 의미합니다.
명도 소송은 예방 차원에서 할 수 있는 것이 딱히 없고, 그 사람 자체가 제일 중요합니다. 명도 소송이 워낙 명백한 사안이라서 소송에서 이기는 것은 어려운 일이 아닙니다.
악성 임차인 대응의 어려움
만약 악성 임차인이어서 끝까지 버티고 사소한 것으로 트집을 잡아가며 소송에서 끝까지 대응한다면 시간이 정말 오래 걸릴 수 있습니다. 그러면 임대인 입장에서는 굉장히 고생스럽고 고통스러워집니다.
명도 소송에 있어서는 첫 단계를 잘 끊는 것이 가장 중요합니다. 초기 대응을 제대로 하지 못하면 장기화될 가능성이 높아집니다.
세 번째 계약해제와 관련된 소송은 왜 급증하나요
최근 급증하고 있는 것이 계약해제와 관련된 소송입니다. 계약을 할 때 가계약금, 계약금, 중도금, 잔금 단계가 있는데, 정말 다양한 이유로 다양한 단계에서 계약이 깨지기도 합니다.
- 판매자 변심: 집값이 너무 많이 올라서 안 팔겠다고 하는 경우
- 자금 문제: 잔금을 마련 못해서 계약금을 날리게 되는 경우
- 귀책사유 불분명: 계약해제의 책임이 누구에게 있는지 명확하지 않은 경우
계약해제가 소송까지 가는 경우는 계약해제의 귀책사유가 누구에게 있는지 명확하지 않을 때입니다. 이렇게 생각해보면 저쪽이 잘못한 것 같고, 저렇게 생각해보면 이쪽이 잘못한 것 같을 때 소송까지 많이 갑니다.
통화녹음의 결정적 중요성
계약금이 몇 억원이 되는 큰 거래에서는 그냥 받아들이는 경우가 잘 없습니다. 10억짜리 집을 계약금 1억 놓고 샀는데 잔금 마련 못해서 1억을 날리게 생겼다면, 어떻게든 상대방에게 계약해지의 귀책사유가 있다고 몰고 가서라도 1억을 돌려받고 싶어합니다.
이때 중요한 것이 바로 통화녹음입니다. 갤럭시폰과 아이폰 중에서 상대방은 아이폰이고 나만 갤럭시라면, 나만 녹취가 있고 상대방은 증거가 없는 상황이 됩니다. 이런 경우 매우 유리한 위치에 서게 됩니다.
상대방이 "나 당신이랑 못 하겠어요. 돈 돌려가져가세요. 나 돈 안 받아도 되니까 돌려줄게"라고 말했는데, 이것이 녹음되어 있다면 계약서가 있어도 상당히 유리한 증거가 됩니다.
부동산 거래시에는 모든 통화를 녹음할 수 있는 준비를 해두시는 것이 좋습니다. 실제로 이것 때문에 후회하시는 분들이 정말 많습니다.
경험 많은 전문가 선택이 핵심
부동산 소송에서 가장 중요한 것은 전략적 판단을 할 수 있는 경험 많은 변호사를 선택하는 것입니다. 임차권등기명령을 신청해야 할지, 바로 소송을 진행해야 할지, 어떤 순서로 절차를 밟아야 할지는 케이스별로 다르기 때문입니다.
변호사 입장에서는 임대인의 자력이나 경제 상황을 정확히 모르기 때문에, 의뢰인의 말을 듣고 등기부를 확인하는 등의 방법으로 대략적으로 판단할 수밖에 없습니다. 하지만 이런 판단을 정확하게 할 수 있는 경험이 중요합니다.
부동산 분쟁은 예방이 최선이지만, 불행히 문제가 발생했다면 초기 대응 전략이 결과를 크게 좌우합니다. 따라서 해당 분야에 경험이 풍부한 전문가와 상담받으시기를 권합니다.