하자소송에서 패소할 확률이 거의 없는 이유

새 아파트에 입주했는데 벽지가 들뜨거나 타일이 떨어지는 경우를 겪어보신 적이 있으신가요? 많은 입주민들이 하자소송을 고려하면서도 "혹시 질 수도 있지 않을까?"라는 걱정을 하곤 합니다.

하지만 현실은 다릅니다. 건축물의 특성상 하자가 전혀 없는 건물은 사실상 존재하지 않기 때문입니다. 그 이유를 자세히 살펴보겠습니다.

하자란 정확히 무엇인가

법적으로 하자는 완성된 건축물에 공사계약에서 정한 내용과 다른 구조적·기능적 결함이 있거나, 거래관념상 통상 갖추어야 할 품질을 제대로 갖추지 못한 경우를 의미합니다.

구체적으로는 다음과 같은 문제들이 모두 하자에 해당됩니다:

• 미관상 문제: 타일 탈락, 벽지 들뜸, 찍힘 등
• 기능상 문제: 환풍기 작동 불량, 제연설비 기능 이상 등
• 설계상 문제: 화장실 냄새 역류, 방수 불량 등
• 조경 문제: 나무 고사, 조경 시설 불량 등

왜 완벽한 건물은 불가능한가

건물을 신이 짓는 것이 아니기 때문입니다. 사람이 짓는 이상 여러 한계점들이 존재할 수밖에 없습니다.

첫째, 인간의 물리적 한계입니다. 방수층을 5cm 균일하게 시공한다고 해도, 실제로는 어떤 부분은 4cm가 되고 어떤 부분은 6cm가 될 수 있습니다. 특히 천장 방수의 경우 중력 때문에 뿌린 재료가 떨어지므로 더욱 균일한 시공이 어렵습니다.

둘째, 시간적 제약입니다. 입주 일정을 맞추기 위해서는 각 공정마다 정해진 기간 내에 작업을 완료해야 합니다. 이론적으로는 방수층을 완전히 건조시킨 후 다시 시공하는 것이 이상적이지만, 현실적으로는 불가능한 경우가 많습니다.

셋째, 비용적 제약입니다. 완벽한 시공을 위해서는 훨씬 많은 자재와 시간, 인력이 필요하지만 이는 현실적으로 감당하기 어려운 비용 증가로 이어집니다.

자연적 요인도 하자의 원인

건축 과정에서는 통제할 수 없는 자연적 요인들도 하자 발생에 영향을 미칩니다.

• 기상 조건: 장마철이나 폭설로 인한 공사 지연
• 자재 수급: 국제 정세나 공급망 문제로 인한 자재 부족
• 조경 하자: 나무의 뿌리내림 실패나 토양 부적합 문제

하자소송의 현실적 승률

실제 하자소송을 진행하면 전용부분과 공용부분을 합쳐 100개가 넘는 하자 목록이 나오는 것이 일반적입니다. 200-300개에 이르는 경우도 드물지 않습니다.

이는 건축물의 모든 부분이 설계도서대로, 관련 법률에 맞게 완벽하게 시공되는 것이 사실상 불가능하다는 것을 의미합니다.

• 도배·장판: 아무리 꼼꼼히 해도 들뜸이나 찍힘 발생
• 타일 시공: 온도 변화나 접착력 한계로 인한 탈락
• 배관 시설: 연결부위의 미세한 누수나 기능 이상
• 전기 시설: 배선이나 콘센트 위치의 설계 도서 불일치

전문적 진단의 중요성

하자가 반드시 존재한다고 해서 아무나 소송에서 이길 수 있는 것은 아닙니다. 중요한 것은 얼마나 체계적이고 전문적으로 하자를 찾아내고 입증하느냐입니다.

성공적인 하자소송을 위해서는:

• 현장 조사의 정밀성: 설계도서와 현장 시공 상태의 철저한 대조
• 관련 법령 검토: 건축법, 주택법 등 적용 법규의 정확한 해석
• 기술적 전문성: 건축 기술에 대한 깊은 이해
• 지속적 관리: 소송 과정에서 새로 발견되는 하자들의 추가 반영

하자소송 진행 시 유의사항

하자소송이 패소 확률이 낮다고 해서 무작정 시작해서는 안 됩니다. 다음 사항들을 반드시 확인해야 합니다:

하자담보책임 기간을 놓치지 않았는지 확인해야 합니다. 일반적으로는 5년, 구조적 안전성과 관련된 중요 부분은 10년입니다.

전문 진단업체의 선택이 중요합니다. 건축, 토목, 전기, 기계 등 각 분야별 전문성을 갖춘 진단업체와 협력해야 합니다.

집합적 대응이 효과적입니다. 개별 세대보다는 입주자대표회의나 관리사무소를 통한 집단 소송이 비용과 효율성 면에서 유리합니다.

건축물의 특성상 하자는 피할 수 없는 현실입니다. 중요한 것은 이를 정확히 파악하고 적절한 배상을 받는 것입니다. 전문적이고 체계적인 접근을 통해 정당한 권리를 찾아가시기 바랍니다.