상가 임대차 보호법 보장기간 5년 vs 10년 언제 적용되나

강남 상가 건물을 새로 매수한 건물주가 기존 임차인에게 나가달라고 했는데, 임차인은 법이 바뀌어서 10년까지 할 수 있다며 버티고 있습니다. 과연 누구 말이 맞을까요?

최근 상가 임대차 보호법 개정으로 보장기간이 5년에서 10년으로 늘어나면서 임대인과 임차인 간 분쟁이 급증하고 있습니다. 정확한 기준을 알아보겠습니다.

개정 법률의 핵심 시행일 기준

상가 임대차 보호법은 2018년 10월 24일 개정되어 임차인의 갱신요구권 행사 기간이 5년에서 10년으로 연장되었습니다. 하지만 모든 계약에 똑같이 적용되는 것은 아닙니다.

예를 들어 올해 신촌에서 음식점을 새로 계약했다면, 1년 계약이든 2년 계약이든 관계없이 임차인이 원하면 총 10년까지 갱신할 수 있습니다.

법 개정 전 계약은 언제까지 가능한가

문제는 2018년 10월 24일 이전에 체결된 계약입니다. 이 경우 **갱신요구권이 남아있는지**가 핵심입니다.

계산해보면 2017년부터 2020년까지 3년, 여기에 추가로 7년을 더해서 2027년까지 총 10년간 영업할 수 있습니다.

갱신요구권을 모두 사용한 경우는 어떻게 될까

반대로 구법 하에서 5년을 모두 사용했다면 상황이 달라집니다. 최근 대법원 판례도 이를 명확히 했습니다.

구체적인 사례로 살펴보겠습니다:

• 2012년 1월: 부산 해운대 상가 5년 계약 체결
• 2017년 1월: 5년 갱신요구권 만료, 하지만 합의로 2년 추가 연장
• 2019년 1월: 법이 바뀌었으니 3년 더 하겠다고 주장

이 경우는 **불가능**합니다. 이미 구법상 5년을 다 사용했고, 2017년부터 2019년까지는 단순 합의 연장이므로 상가 임대차 보호법의 보호를 받지 못합니다.

임대인이 건물을 새로 매수했다면 어떻게 하나요

건물주가 바뀌었다고 해서 임차인의 권리가 사라지는 것은 아닙니다. 임대차 계약은 새 소유자에게도 그대로 승계됩니다.

갱신 거절 사유가 있다면 10년도 의미없다

아무리 10년 보장이라 해도 정당한 갱신 거절 사유가 있으면 계약을 종료할 수 있습니다:

• 재건축·재개발: 6개월 전 통지 후 가능
• 차임 연체: 3기 이상 연체시
• 전대·양도: 임대인 동의 없이 한 경우
• 기타 계약 위반: 용도 변경, 무단 개·보수 등

따라서 임차인 입장에서는 단순히 기간만 믿고 방심하면 안 됩니다.

계약서 검토가 가장 중요하다

상가 임대차 분쟁은 계약 체결 시점과 갱신 이력을 정확히 파악하는 것이 핵심입니다. 감정적으로 대응하기보다는 다음 사항들을 차근차근 확인해보세요:

• 최초 계약일: 2018년 10월 24일 전후 여부
• 갱신 이력: 지금까지 몇 년간 사용했는지
• 갱신 방식: 보호법상 갱신인지 단순 합의 연장인지
• 거절 사유: 임대인이 주장하는 이유가 정당한지

복잡한 사안일수록 전문가와 상담하여 정확한 권리관계를 파악하는 것이 현명합니다. 잘못된 판단으로 시간과 비용을 낭비하지 마시기 바랍니다.