상가 권리금 소송에서 꼭 이기는 방법

부산 해운대구에서 치킨집을 운영하던 김 씨는 5년간 월매출 3천만 원을 올리며 성공적으로 장사를 해왔습니다. 하지만 계약 만료를 앞두고 권리금 8천만 원을 받기로 한 신규 임차인을 소개했는데, 건물주가 갑자기 월세를 기존 80만 원에서 300만 원으로 올리겠다고 통보했습니다.

이런 상황에서 임차인은 어떻게 대응해야 할까요? 상가임대차보호법상 권리금 회수기회 보장 제도를 제대로 활용하면 충분히 승소할 수 있습니다.

권리금이란 무엇이고 왜 보호받나요

권리금은 임차인이 신규 임차인에게 받는 돈으로, 바닥권리금, 시설권리금, 영업권리금으로 구분됩니다. 과거에는 건물주가 임차인의 성공적인 장사를 보고 갑자기 내쫓는 일이 빈번했는데, 이를 방지하기 위해 상가임대차보호법에 권리금 회수기회 보장 조항이 신설되었습니다.

건물주가 해서는 안 되는 방해행위는 다음과 같습니다:

• 과도한 월세 인상: 주변 시세를 현저히 초과하는 임대료 요구
• 뒷돈 요구: 신규 임차인으로부터 별도 금품 요구
• 업종 제한: 합리적 이유 없는 특정 업종 거부
• 허위 사유: 거짓된 재건축 계획이나 자가사용 주장

권리금 소송에서 승소하려면 이렇게 하세요

권리금 회수기회 방해로 손해배상을 받으려면 까다로운 요건들을 모두 충족해야 합니다. 가장 중요한 것은 6개월에서 만기까지의 기간에 모든 절차를 완료하는 것입니다.

승소를 위한 필수 증거들을 차례대로 준비해야 합니다:

• 구체적 신규 임차인 정보: 성명, 연락처, 사업 계획 등 상세 정보
• 자력 입증 자료: 월세 지급 능력을 보여주는 재산 증명
• 통지 증거: 내용증명이나 문자메시지로 계약 요청 증명
• 거절 증거: 건물주의 명시적 거절 의사 표시 확보
• 권리금 계약서: 신규 임차인과의 권리금 약정 서면

손해배상 금액은 어떻게 정해지나요

법원은 실제 약정한 권리금과 감정평가로 산정한 통상의 권리금 중 낮은 금액을 기준으로 배상액을 정합니다. 이는 허위 권리금 계약을 방지하기 위한 제도적 장치입니다.

감정평가에서는 다음 요소들이 고려됩니다:

• 입지 조건: 유동인구, 접근성, 주변 상권 발달도
• 매출 실적: 최근 3년간 평균 매출액과 증가율
• 시설 가치: 인테리어, 주방시설 등의 현재 가치
• 영업 노하우: 단골 고객, 브랜드 인지도 등

만료 후에도 나가지 않고 버틸 수 있나요

권리금 소송을 제기한 경우 계약 만료 후에도 나가지 않는 것이 전략적으로 유리할 수 있습니다. 건물주가 명도소송을 제기하더라도 권리금 손해배상 소송과 병합되어 처리되므로 소송이 장기화됩니다.

이 과정에서 다음과 같은 이점이 있습니다:

• 협상력 확보: 건물주가 빠른 해결을 원할 경우 유리한 조건 도출
• 계속 영업: 소송 기간 중에도 매출 발생으로 손실 최소화
• 재건축 압박: 건물주가 재건축 계획이 있다면 더욱 급하게 해결 원함

건물주는 어떻게 방어할 수 있나요

건물주 입장에서는 권리금 회수기회를 방해하지 않았다는 점을 입증해야 합니다. 주요 방어 논리는 다음과 같습니다.

구체적인 방어 전략들입니다:

• 시세 조사: 인상한 월세가 주변 시세와 비슷함을 입증
• 재건축 계획: 구체적이고 실현 가능한 재건축 계획서 제시
• 신규 임차인 문제: 자력 부족이나 신용불량 등의 객관적 사유
• 임차인 의무위반: 월세 미납, 용도 위반 등의 계약 위반 사실

분쟁 예방을 위한 실무 팁

권리금 분쟁은 예방이 최선입니다. 계약 체결 시부터 만료 시까지 다음 사항들을 주의깊게 관리해야 합니다.

임차인이 주의할 점들입니다:

• 계약서 작성: 권리금 관련 특약 조항 명시
• 증거 수집: 평소 건물주와의 대화 내용 기록 보관
• 신규 임차인 검증: 자력과 신용도가 확실한 사람 선정
• 조기 준비: 계약 만료 8개월 전부터 준비 시작

권리금 분쟁은 수천만 원에서 수억 원의 큰 돈이 걸린 문제입니다. 뭔가 이상하다는 느낌이 들면 즉시 전문가와 상담을 받아 증거를 확보하고 대응 전략을 세우는 것이 중요합니다. 특히 10년 이상 장기간 영업한 경우에도 권리금을 주장할 수 있다는 대법원 판례가 있으므로, 포기하지 말고 적극적으로 권리를 주장해보시기 바랍니다.