점유이전금지가처분 언제 어떻게 신청해야 할까

세입자가 월세를 계속 밀리고 있는데 부동산 인도소송을 진행하는 과정에서 세입자가 부동산 점유를 타인에게 넘긴다면 어떻게 될까요? 승소판결을 받아도 실제로는 부동산을 돌려받을 수 없게 됩니다.

이러한 상황을 방지하기 위해 부동산 인도소송을 진행하기 전에 임차인이 타인에게 점유를 넘기지 못하도록 하는 보전처분이 바로 점유이전금지가처분입니다.

점유이전금지가처분이란 무엇인가

점유이전금지가처분은 본안소송 이전에 부동산의 점유를 타인에게 이전하는 것을 금지하기 위한 보전처분입니다. 세입자가 월세를 밀려서 쫓겨날 상황에서 제3자에게 점유를 넘겨버리는 것을 미리 막는 법적 수단입니다.

가처분 인용을 위한 두 가지 핵심 요건

점유이전금지가처분이 인용되기 위해서는 다음 두 가지가 반드시 소명되어야 합니다:

1. 피보전권리 (보전받을 권리)

피보전권리란 보호해야 할 권리를 말합니다. 이 사례에서는 임대차계약 해제 후 임대인이 부동산을 돌려받을 수 있는 권리, 즉 부동산 인도청구권입니다.

• 임대차계약 체결 사실
• 임차인의 차임 연체 사실
• 계약 해지 통보 사실
• 현재까지 점유 지속 사실

2. 보전의 필요성

민사집행법상 가처분을 하지 않으면 본안소송에서의 판결을 집행할 수 없거나 매우 곤란할 염려가 있는 경우를 말합니다.

• 임차인이 부동산을 불법 점유하고 있는 상황
• 점유를 타인에게 이전할 위험성
• 이전시 추후 집행이 곤란해질 수 있다는 점

신청서 작성 시 포함되어야 할 필수 내용

1. 채권자와 채무자의 관계

사건의 배경을 파악할 수 있도록 어떤 관계로 채권채무관계가 발생했는지 기재합니다. 부동산 등기사항전부증명서와 임대차계약서를 함께 제출하여 임대차관계임을 소명해야 합니다.

2. 피보전권리의 구체적 설명

채권자가 채무자에게 부동산을 인도받아야 하는 이유를 순서대로 기재합니다:

• 임대차계약 체결 사실
• 임차인의 차임 연체 내용
• 계약 해지 통보 과정
• 현재 불법점유 상태

3. 보전의 필요성

임차인이 부동산을 불법점유하고 있으며, 점유를 타인에게 임의로 이전할 경우 추후 집행이 곤란할 수 있다는 점을 명시합니다.

4. 담보제공 관련 사항

보전처분의 경우 항상 신청인이 담보를 제공해야 합니다. 가처분은 확정판결 없이 타인의 재산에 강제력을 행사하는 것이므로, 신청인의 주장이 사실이 아닐 경우를 대비한 조치입니다.

필요한 소명자료 체크리스트

기본 서류:

• 부동산 등기사항전부증명서
• 임대차계약서
• 임차료 납부내역서 (연체 내용 포함)
• 계약해지 통보서
• 내용증명 발송 증명서

추가 자료 (상황에 따라):

• 연체료 계산서
• 점유 상황 확인 자료 (사진 등)
• 제3자 이전 시도 증거 자료

신청 법원과 집행 절차

신청 법원:

피고 주소지 법원 또는 가처분 대상물이 있는 주소지 법원에 제출할 수 있습니다. 점유이전금지가처분의 경우 부동산 소재지 법원에 신청하는 것이 나중에 집행할 때 더 수월합니다.

집행 절차:

담보제공까지 마치고 가처분 결정을 받았다면, 해당 법원의 집행관사무소에 방문하여 가처분 결정문을 첨부한 강제집행 신청서를 제출한 후 집행할 수 있습니다.

집행관사무실은 순서대로 업무를 처리하기 때문에 신청이 늦어질 경우 집행 자체가 안 될 수 있습니다. 따라서 결정문을 송달받는 즉시 집행관사무실에 신청하는 것이 중요합니다.

등기 및 비용 관련 사항

부동산 관련 집행은 일반적으로 등기를 필요로 하지만, 점유이전금지가처분의 경우에는 등기를 필요로 하지 않습니다. 따라서 등록면허세와 등기수수료를 납부할 필요가 없어 비용 부담이 상대적으로 적습니다.

성공적인 가처분을 위한 핵심 포인트

점유이전금지가처분의 핵심은 피보전권리와 보전의 필요성을 명확히 소명하는 것입니다. 채권자가 부동산을 인도받아야 하는 이유를 상세하고 논리적으로 기재해야 합니다.

• 명확한 사실관계 정리: 임대차계약부터 해지까지의 과정을 시간순으로 정리
• 충분한 증거자료 확보: 계약서, 연체 내역, 해지 통보 등 객관적 자료 준비
• 신속한 절차 진행: 결정문 송달 후 14일 내 집행 완료
• 적절한 담보 준비: 보증보험 활용으로 현금 부담 최소화

월세를 밀리는 세입자와의 분쟁에서 점유이전금지가처분은 임대인을 보호하는 중요한 법적 수단입니다. 적절한 시기에 올바른 절차로 신청한다면 세입자의 꼼수를 미리 차단하고 안전하게 부동산을 되찾을 수 있을 것입니다.