부동산점유이전금지가처분이 필요한 이유

임대차 계약이 끝났는데 임차인이 나가지 않거나, 경매로 낙찰받은 부동산에서 점유자가 버티고 있다면 명도소송을 해야 합니다. 하지만 명도소송만으로는 부족합니다.

왜 점유이전금지가처분을 먼저 신청해야 할까요? 소송 기간 중 점유자가 다른 사람에게 점유를 넘겨버리면, 승소해도 집행할 수 없기 때문입니다.

명도소송과 가처분의 관계

명도소송은 부동산을 점유하고 있는 사람을 강제로 내보내는 소송입니다. 다음과 같은 상황에서 주로 사용됩니다:

• 임대차 종료 후 미퇴거: 계약기간 만료 후에도 나가지 않는 경우
• 경매 낙찰 후 점유: 새 소유자가 된 후에도 기존 점유자가 거주
• 무단점유: 허락 없이 토지나 건물을 점유하는 경우

하지만 소송은 6개월에서 1년 이상 걸립니다. 그 사이에 피고가 제3자에게 점유를 이전하면 어떻게 될까요?

판결 효력의 한계와 가처분의 필요성

판결의 효력은 원고와 피고 당사자 사이에만 미칩니다. 따라서 소송 중에 피고가 다른 사람에게 임대를 주거나 점유를 이전하면, 승소 판결을 받아도 집행이 불가능합니다.

이런 상황을 방지하기 위해 점유이전금지가처분을 먼저 신청해야 합니다. 이 결정을 받으면 제3자에게 점유가 이전되어도 집행이 가능합니다.

전자소송으로 본인이 직접 신청하는 방법

보증금 400만원 정도의 임차인 상대로 변호사를 선임하기에는 부담스럽습니다. 다행히 전자소송을 이용하면 본인이 직접 신청할 수 있습니다.

사건 기본정보 입력 요령:

• 사건명: 부동산점유이전금지가처분
• 목적물 가액: 속가계산기를 이용하여 자동 계산
• 소의 종류: '물건의 방해제거를 구하는 소 - 소유권에 기한 경우' 선택

속가 계산과 부동산 정보 입력

목적물 가액(속가)은 화면 우측 하단의 '속가계산기'를 이용합니다:

• 건물 형태: 단독주택, 아파트 등 선택
• 토지 개별공시지가: 토지대장에서 확인
• 건축물 시가표준액: 건축물대장에서 확인
• 면적 정보: 각 대장에서 정확한 면적 입력

신청 이유와 증거서류 준비

신청 이유는 한글파일로 미리 작성하여 첨부하면 편리합니다. 왜 채무자를 상대로 명도를 구하는지 구체적으로 기재해야 합니다.

필수 첨부서류:

• 토지대장, 건축물대장: 관할 구청에서 발급
• 속가확인서: 계산기에서 캡처한 화면
• 소명자료: 임대차계약서, 내용증명 등

보정명령과 담보제공

경우에 따라 법원에서 보정명령을 내리기도 합니다. 주로 피신청인의 주민등록초본 제출을 요구합니다.

보정이 완료되면 담보제공명령이 나옵니다. 보증보험회사에 연락하여 온라인으로 간편하게 처리할 수 있습니다.

가처분 집행의 중요성

결정문을 받았다고 끝이 아닙니다. 반드시 가처분 집행을 해야 효력이 발생합니다.

가처분 집행은 집행관과 함께 해당 부동산을 방문하여 점유자에게 결정문을 보여주고 점유이전 금지를 통보하는 절차입니다.

비용 절감 효과

변호사를 선임하면 착수금만 200만원 이상이 필요하지만, 본인이 직접 신청하면 15,000원 정도의 인지대만으로 해결됩니다.

물론 복잡한 사안이나 법적 쟁점이 많은 경우에는 전문가 도움이 필요하지만, 단순한 명도 사건이라면 충분히 본인이 처리할 수 있습니다.

성공적인 부동산 분쟁 해결을 위해

부동산 점유 분쟁은 감정적으로 대응하기보다는 차근차근 법적 절차를 밟는 것이 중요합니다. 점유이전금지가처분은 그 첫 번째 단계입니다.

전자소송을 활용하면 시간과 비용을 크게 절약할 수 있고, 집행 과정에서 합의가 이루어져 명도소송까지 가지 않고 해결되는 경우도 많습니다.

무엇보다 불법적인 자력구제는 절대 금물입니다. 합법적인 절차를 통해 정당한 권리를 보호받으시기 바랍니다.