상가명도소송 제대로 알고 진행해야 하는 이유

임대인과 임차인 사이에 법적 다툼이 발생했을 때, 임대인은 본인의 부동산을 안전하게 돌려받기 위해 명도소송을 제기하는 경우가 많습니다. 하지만 상가명도소송은 제대로 알지 못하고 제기하면 오히려 문제가 더 커질 수 있습니다.

특히 상가건물임대차보호법에 의해 임차인에게는 강력한 권리가 보장되어 있어, 무작정 소송부터 진행하다가는 패소하여 소송비용까지 물게 될 수 있습니다.

상가명도소송의 기본 개념과 주의점

명도소송이란 정당한 권리 없이 부동산을 점유하고 있는 사람을 대상으로 부동산을 다시 인도받기 위해 제기하는 소송을 말합니다.

상가명도소송의 경우, 임대인이 임차인에게 계약기간 만료 등으로 퇴거하라고 했음에도 불구하고 임차인이 명도를 거부하고 상가건물을 무단으로 점유하는 경우에 제기하는 소송입니다.

임차인 갱신요구권의 이해

상가명도소송에서 가장 중요한 것은 임차인의 계약갱신 요구권을 정확히 이해하는 것입니다.

갱신요구권의 핵심 내용

• 보호 기간: 총 10년간 (최초 계약 + 갱신 포함)
• 요구 시기: 계약 종료 6개월 전~1개월 전 사이
• 거절 제한: 임대인은 정당한 사유 없이 거절 불가
• 권리금 보호: 갱신거절 사유가 없으면 권리금 회수기회 보호

계약갱신 거절 가능한 4가지 주요 사유

상가건물임대차보호법에서 정한 계약갱신 거절 사유는 총 8가지입니다. 이 중 특히 자주 적용되는 4가지 주요 사유를 살펴보겠습니다.

1. 3기 연체 - 가장 흔한 거절 사유

상가계약은 대부분 월세로 이뤄지는데, 임차인이 3개월치 월세를 밀린 사실이 있으면 갱신을 거절할 수 있습니다.

2. 무단 전대 - 명백한 계약 위반

임차인이 임대인의 동의 없이 제3자에게 상가를 운영하게 하거나 건물의 일부를 제3자에게 운영하게 하는 것은 명백한 위법행위입니다.

• 전체 전대: 상가 전체를 다른 사람이 운영
• 일부 전대: 상가 일부 공간을 다른 사람에게 임대
• 사실상 전대: 명목상 임차인이지만 실제로는 다른 사람이 운영

실제 판례로 보는 명도소송 성공 사례

사례 1: 3기 연체 후 변제한 경우

사례 2: 무단 전대 적발 사건

상가명도소송 진행 시 주의사항

소송 전 필수 확인사항

• 갱신요구권 행사 여부: 임차인이 적법하게 갱신을 요구했는지
• 거절 사유의 존재: 8가지 법정 사유 중 해당하는 것이 있는지
• 증거 자료 확보: 거절 사유를 입증할 수 있는 객관적 증거
• 절차적 적법성: 갱신거절 통지 등 법정 절차 준수

권리금 회수기회와의 관계

8가지 갱신거절 사유에 해당하는 경우, 임차인의 권리금 회수기회도 보호되지 않습니다. 따라서 임대인 입장에서는 경제적 손해 없이 확실한 명도를 이끌어낼 수 있습니다.