권리금 소송 승소하려면 무엇을 준비해야 할까

강남역 근처에서 치킨집을 운영하던 박 사장은 임대차 계약 만료를 앞두고 권리금 3,000만원에 새 임차인을 구했습니다. 그런데 건물주가 갑자기 "재건축 예정이라 임대 안 한다"며 새 계약을 거부했어요. 박 사장은 10년간 일궈낸 가게를 그냥 비워주게 생겼습니다.

이런 일이 비일비재합니다. 2015년 상가임대차보호법이 개정되어 권리금 회수가 법적으로 보호받게 되었지만, 여전히 많은 임차인들이 임대인의 방해로 권리금을 제대로 받지 못하고 있어요.

권리금 보호의 황금 법칙, 6개월

먼저 가장 중요한 시점부터 알아봅시다. 권리금 회수 기회가 법적으로 보호받는 기간은 임대차 만료 6개월 전부터 만료일까지입니다.

즉, 아무리 일찍 새 임차인을 구해와도 만료 6개월 전이 아니라면 임대인이 거부해도 손해배상을 청구할 수 없습니다. 쌍방이 합의한다면 언제든 가능하지만, 일방적으로 요구할 수 있는 법적 권리는 이 6개월 기간에만 주어져요.

임대인의 4가지 방해행위

그렇다면 어떤 행위가 권리금 회수 방해에 해당할까요? 상가임대차보호법에서는 4가지를 명시하고 있습니다:

증거가 모든 것을 좌우합니다

중요한 건 이런 방해행위가 실제로 있었다는 것을 증명하는 일입니다. 말로만 "임대인이 방해했다"고 해서는 소송에서 이길 수 없어요.

• 새 임차인과의 권리금 계약서: 6개월 기간 내 체결된 것이어야 함
• 임대인에게 보낸 내용증명: 새 임차인과 계약 체결을 요청했다는 증거
• 임대인의 거절 증거: 문자메시지, 통화녹음, 내용증명 답장 등
• 과도한 임대조건 증거: 주변 시세와 비교한 자료
• 월세 납부 증명: 3기 이상 연체 시 권리금 청구권 상실

받을 수 있는 금액의 현실

많은 분들이 착각하시는 부분이 있습니다. 임대인이 방해했다고 해서 권리금 전액을 그대로 받을 수 있는 건 아니에요.

소송에서는 감정을 통해 "통상의 권리금"을 산정하게 됩니다. 만약 새 임차인과 3,000만원에 약정했는데 감정 결과 통상 권리금이 2,000만원으로 나왔다면, 최대 2,000만원까지만 배상받을 수 있어요.

임대인들의 뻔한 변명들

권리금 소송이 시작되면 임대인 측에서는 예상 가능한 반박들을 늘어놓습니다:

• "재건축 예정이었다": 계약 당시부터 재건축을 전제로 했다고 주장
• "건물이 위험하다": 노후화로 인한 안전상 문제를 핑계로 사용
• "권리금이 비현실적": 터무니없이 높은 권리금 계약이라고 주장
• "월세가 적정하다": 제시한 월세가 시세에 맞다고 반박

심지어 오히려 임대인이 명도소송을 반소로 제기하는 경우도 많습니다. "계약기간 끝났으니 그냥 나가라"는 식으로 말이죠.

지금이라도 할 수 있는 것들

이미 계약기간이 만료되었거나 증거를 제대로 준비하지 못한 상황이라면 어떻게 해야 할까요?

포기하지 마세요. 몇 가지 방법이 있습니다:

• 사후 증거 수집: 임대인과 다시 통화하며 당시 상황 녹음
• 주변 상인들 증언: 새 임차인을 구해왔던 사실에 대한 증인 확보
• 부동산업자 증언: 권리금 거래를 중개했던 공인중개사 진술
• 문자메시지 복구: 삭제된 메시지라도 복구 가능한 경우 있음

현실적인 접근이 필요합니다

권리금 소송은 준비가 까다롭고 시간도 오래 걸립니다. 게다가 이겨도 권리금 전액을 받기는 어려운 경우가 많아요. 그렇다고 포기하라는 말은 아닙니다.

중요한 건 현실적인 기대치를 갖고 체계적으로 접근하는 것입니다. 혼자서 모든 것을 준비하기는 어려우니, 상가임대차 분야에 경험이 많은 전문가의 도움을 받는 것이 현명합니다.

무엇보다 앞으로 비슷한 일을 겪지 않도록, 임대차 계약을 체결할 때부터 권리금 조항을 명확히 하고, 만료 6개월 전부터는 미리미리 준비하는 것이 가장 좋은 방법이겠죠.