열쇠를 뺏겼는데 임대료를 내라고요

피시방을 개업하려고 인테리어 공사를 하던 중에 임대인과 분쟁이 생겼습니다. 음식물 판매 문제로 말다툼이 벌어지더니 임대인이 갑자기 열쇠를 뺏어갔고, 공사는 멈춰섰습니다.

수개월 동안 가구와 집기가 그대로 방치됐고, 결국 임차인은 업무방해로 형사고소를 했습니다. 그런데 임대인은 오히려 반소로 보증금을 훌쩍 넘는 임대료와 관리비를 청구해왔습니다.

임대차 분쟁에서 형사고소를 병행하는 이유

민사소송만으로는 임대인의 불법행위를 제대로 입증하기 어렵습니다. 형사고소를 통해 유죄 판결을 받으면 민사소송에서 강력한 증거로 활용할 수 있습니다.

이 사건에서 임대인이 열쇠를 막무가내로 뺏어간 행위는 업무방해죄에 해당했습니다. 형사소송 결과 임대인의 유죄가 인정됐고, 이 판결은 민사소송에서 임차인에게 결정적으로 유리하게 작용했습니다.

업무방해죄 성립 요건: 위력이나 위계로 타인의 업무를 방해하면 업무방해죄가 성립합니다. 열쇠를 강제로 회수해 공사를 중단시킨 행위는 명백한 위력에 의한 업무방해입니다.

반소 청구 방어 전략

임대인은 수개월치 임대료와 관리비를 부당이득 반환 청구로 요구했습니다. 이때 중요한 것은 사용수익을 실제로 했는지 여부입니다.

결과적으로 법원은 임차인이 실질적으로 사용수익을 하지 못했다고 판단했습니다. 열쇠를 뺏긴 상황에서 임대료를 지급할 의무가 없다는 것입니다.

임대차 계약서 작성시 주의사항

이 사건의 불리한 점은 피시방 내 음식물 판매에 관한 사전 준비가 충분하지 않았고, 계약서에 명확히 반영되지 않았다는 것입니다.

• 사업 형태를 구체적으로 명시: 단순히 '피시방 운영'이 아니라 '음식물 판매를 포함한 피시방 운영'으로 기재
• 인테리어 공사 범위 협의: 어디까지 공사할 수 있는지, 임대인 동의가 필요한 부분은 무엇인지 명확히 구분
• 분쟁 발생시 해결 방법: 중재 절차나 통지 의무 등을 계약서에 포함

승소 결과와 시사점

소송은 약 2년이 걸렸습니다. 형사소송에서는 임대인의 업무방해죄에 대해 유죄가 인정됐고 벌금형이 선고됐습니다. 민사소송에서는 임대인의 반소 청구를 전부 방어하는 데 성공했습니다.

임차인은 보증금을 전액 돌려받았습니다.

판사가 무척 꼼꼼한 분이었고, 쌍방의 서면 제출이 치열하게 오갔습니다. 하지만 형사소송의 유죄 판결과 실제 사용수익을 하지 못했다는 명확한 증거가 결정적이었습니다.

임대차 분쟁 대응 체크리스트

임대인과 분쟁이 생겼을 때는 다음 순서로 대응하세요:

• 증거 확보: 대화 녹음, 문자 캡처, 현장 사진 촬영
• 내용증명 발송: 임대인의 불법행위를 지적하고 시정 요구
• 형사고소 검토: 업무방해, 재물손괴 등 형사적 책임 추궁 가능한지 판단
• 민사소송 준비: 손해배상 청구 또는 보증금 반환 청구 진행

특히 임대인이 반소를 제기할 가능성이 높으므로 방어 전략도 함께 준비해야 합니다. 단순히 보증금을 돌려받는 것에서 끝나지 않고, 오히려 더 많은 금액을 청구당할 수 있습니다.

임대차 계약은 사업의 시작입니다. 계약서 작성 단계부터 신중하게 검토하고, 분쟁이 발생하면 초기에 적극적으로 대응해야 큰 손해를 막을 수 있습니다.