건물명도소송 진행할 때 절대 놓치면 안 되는 것들

임대사업을 하다 보면 임차인이 월세를 제때 내지 않거나 계약 조건을 위반하는 상황을 마주하게 됩니다. 이때 고민되는 것이 바로 명도소송입니다. 하지만 많은 임대인들이 중요한 절차를 놓쳐서 소송에서 패배하거나 시간과 비용만 낭비하는 경우가 있습니다.

명도소송 절차의 기본 흐름

명도소송은 건물 소유자가 계약을 위반한 임차인에게 건물에서 나가달라고 요구하는 법적 절차입니다. 기본적으로 소장을 작성해서 법원에 제출하는 방식으로 진행됩니다.

많은 분들이 소송 전에 내용증명을 반드시 보내야 한다고 생각하는데, 사실 내용증명 발송은 선택사항입니다. 다만 특정 상황에서는 내용증명이 필수가 되는 경우도 있는데, 이는 뒤에서 자세히 설명하겠습니다.

첫 번째 실수: 연체 기간 계산 오류

가장 많이 실수하는 부분이 바로 연체 기간 계산입니다. 임차료를 조금이라도 안 냈다고 해서 바로 명도소송을 할 수 있는 것은 아닙니다.

주택의 경우 2개월치 이상, 상가의 경우 3개월치 이상 연체가 있어야만 명도소송이 가능합니다.

연체 금액이 아니라 완전히 내지 않은 개월 수가 기준이 되므로 이 점을 정확히 파악해야 합니다.

두 번째 실수: 계약해지 통지 시점

연체 조건을 만족했다고 해서 바로 소송부터 시작하면 안 됩니다. 먼저 해야 할 일이 있습니다.

연체 기간이 충족되고 계약을 해지하기로 결정했다면, 가능한 한 빨리 임차인에게 계약해지를 통지해야 합니다. 내용증명, 문자메시지, 카카오톡 등 어떤 방법이든 상관없지만 증거가 남는 방식으로 통지하는 것이 좋습니다.

세 번째 실수: 점유이전 금지 가처분 누락

이 부분은 정말 많은 임대인들이 놓치는 중요한 절차입니다. 명도소송과 함께 점유이전 금지 가처분을 반드시 신청해야 합니다.

상황을 가정해보겠습니다. 임차인 A에 대해 명도소송을 진행하고 있는 중에, A가 임대인 허락 없이 B라는 사람에게 건물을 넘겨줬다고 합시다. 이때 A에 대한 명도소송에서 승소해도 실제로 건물에 살고 있는 B에게는 나가라고 할 수 없는 상황이 발생할 수 있습니다.

성공적인 명도소송을 위한 전략

명도소송은 절차가 복잡하고 놓치기 쉬운 부분들이 많습니다. 특히 연체 기간 계산, 계약해지 통지 시점, 점유이전 금지 가처분 등은 하나라도 실수하면 전체 소송에 영향을 줄 수 있는 중요한 요소들입니다.

무엇보다 사전 준비와 정확한 절차 이해가 핵심입니다. 임대차 분쟁은 시간이 길어질수록 임대인에게 불리해지는 경우가 많으므로, 신속하면서도 정확한 대응이 필요합니다.

임대사업에서 가장 스트레스 받는 일 중 하나가 바로 문제 임차인 대응입니다. 하지만 올바른 절차를 따르고 필요한 준비를 철저히 한다면 충분히 해결할 수 있는 문제입니다.