이런 일이 실제로 있었습니다. 시흥시의 한 신축 건물 주민 A씨가 "우리 건물에 관리사무소가 없어서 불편하다"며 법원에 임시관리인 선임을 신청했습니다. 그런데 1심과 2심에서는 "단순히 관리인이 없다는 것만으로는 안 되고, 손해 발생 염려가 있어야 한다"며 기각했습니다. 과연 대법원은 어떻게 판단했을까요?
사건의 전말
시흥시에 지하 2층, 지상 5층의 집합건물 '○○○'이 2020년 10월 21일 사용승인을 받았습니다. 총 134개 호실에 구분소유자는 10명 이상인 제법 큰 건물이었죠.
2021년 7월 19일, 신청인 A씨가 5층 한 호실의 소유권이전등기를 마치고 정식으로 구분소유자가 되었습니다.
건물이 완공된 지 몇 년이 지났는데도 관리인이 전혀 선임되지 않은 상태가 계속되었습니다. 관리단집회도 제대로 열리지 않았죠.
A씨가 집합건물법 제24조의2에 따라 법원에 임시관리인 선임을 신청했습니다. "관리인이 없으니 임시라도 선임해달라"는 요청이었죠.
그런데 1심과 2심에서는 "단순히 관리인이 없다는 것만으로는 부족하고, 손해 발생 염려가 있어야 한다"며 A씨의 신청을 기각했습니다.
2024년 8월 19일, 대법원이 "손해 발생 염려는 요건이 아니다"며 원심을 파기하고 수원고법에 환송했습니다!
"관리인이 없으면 손해 염려와 상관없이 임시관리인 선임 신청 가능하다"
집합건물법 제24조의2가 뭐길래?
제1항: "구분소유자, 그의 승낙을 받아 전유부분을 점유하는 자, 분양자 등 이해관계인은 제24조 제3항에 따라 선임된 관리인이 없는 경우에는 법원에 임시관리인의 선임을 청구할 수 있다"
핵심: 조문에는 "관리인이 없는 경우"라고만 되어 있지, "손해 발생 염려"라는 조건은 없습니다!
이 조항은 2020년 2월 4일 집합건물법 개정으로 새로 만들어진 규정입니다. 그 전에는 민법 제63조를 유추적용해서 임시관리인을 선임했는데, 그때는 "손해 발생 염려"가 요건이었습니다.
법이 바뀐 이유
입법 취지
집합건물의 관리공백이나 관리인 선임을 둘러싼 분쟁을 예방하는 것이 목적입니다. 관리인이 없으면 건물 관리가 제대로 안 되고, 주민들 사이에 갈등이 생기기 쉽거든요.
특히 신축 건물이나 소규모 건물에서는 관리인 선임이 쉽지 않습니다. 비용 문제도 있고, 누가 맡을지 결정하기도 어렵죠. 그래서 법에서 요건을 완화해서 쉽게 임시관리인을 선임할 수 있도록 한 것입니다.
기존 법원들의 착각
• 구법과 혼동: 민법 제63조의 "손해 발생 염려" 요건을 그대로 적용
• 조문 무시: 집합건물법 제24조의2에는 그런 요건이 없는데도 추가로 요구
• 입법 취지 오해: 관리공백 예방이라는 입법 목적을 제대로 이해하지 못함
대법원은 "신설된 집합건물법 제24조의2는 선임된 관리인이 없는 경우만 요건으로 정할 뿐, 손해 발생 염려를 요건으로 정하지 않았다"고 명확히 했습니다.
임시관리인의 역할과 제한
- 관리단집회 소집: 선임된 날부터 6개월 이내에 정식 관리인 선임을 위한 집회 개최
- 임기 제한: 정식 관리인이 선임될 때까지, 단 규약상 임기 초과 불가
- 임시적 지위: 어디까지나 임시방편이므로 조속히 정식 관리인 선임 추진
- 관리 업무: 정식 관리인과 동일한 권한과 의무 수행
법원에서 선임하는 임시관리인은 보통 변호사나 건물관리 전문가가 맡게 됩니다. 이들은 건물의 일상적인 관리업무를 수행하면서 동시에 정식 관리인 선임을 위한 절차를 진행해야 합니다.
신청할 수 있는 사람들
• 구분소유자: 아파트나 오피스텔 등의 소유자
• 점유자: 구분소유자의 승낙을 받아 전유부분을 점유하는 사람 (임차인 등)
• 분양자: 건설회사나 시행사 등
• 기타 이해관계인: 근저당권자, 전세권자 등
실제 신청 절차와 방법
- 신청 법원: 건물 소재지 관할 지방법원 (비송사건)
- 필요 서류: 신청서, 등기부등본, 건축물대장, 관리인 부재 증명자료
- 신청 비용: 인지대 약 10만원 + 송달료
- 심리 기간: 통상 1~2개월 (복잡한 경우 더 오래 걸리기도)
- 임시관리인 후보: 신청 시 후보자를 제시할 수 있음
유사한 실제 사례들
• 서울 강남구 오피스텔: 분양회사가 관리인 선임 거부, 구분소유자가 임시관리인 신청 승인
• 부산 해운대구 아파트: 관리비 분쟁으로 관리인 사임, 주민 신청으로 임시관리인 선임
• 인천 연수구 근린생활시설: 소규모 건물로 관리인 없어, 임차인이 신청하여 승인
• 대전 유성구 상가건물: 건설회사와 구분소유자 분쟁 중, 법원이 중립적 임시관리인 선임
신청이 받아들여지지 않는 경우
• 이미 관리인이 있는 경우: 정식으로 선임된 관리인이 업무를 수행 중
• 신청인 자격 없음: 구분소유자나 이해관계인이 아닌 경우
• 관리단 구성 전: 아직 관리단이 설립되지 않은 경우 (구분소유자 10명 미만 등)
• 악의적 신청: 분쟁 목적이나 사익 추구를 위한 신청
실무상 주의사항
이번 대법원 판례로 임시관리인 선임이 쉬워졌지만, 몇 가지 주의할 점이 있습니다:
신중한 판단 필요
임시관리인이 선임되면 비용이 발생합니다. 임시관리인의 보수는 구분소유자들이 부담해야 하므로, 정말 필요한지 충분히 검토해야 합니다.
건물 관리의 중요성
관리인이 없는 건물은 여러 문제가 발생할 수 있습니다. 공용부분 관리 소홀, 관리비 징수 문제, 수선 및 보수 지연, 주민 간 분쟁 해결 곤란 등이 대표적입니다.
• 시설물 관리: 엘리베이터, 소방시설, 전기시설 등의 점검 및 관리 부실
• 재정 관리: 관리비 징수, 예산 편성, 회계 관리의 공백
• 분쟁 해결: 층간소음, 주차 문제 등의 조정 역할 부재
• 법적 대응: 계약 체결, 소송 수행 등의 법적 업무 처리 곤란
앞으로의 전망
이번 대법원 판례로 임시관리인 선임이 훨씬 쉬워질 것으로 예상됩니다. 특히 신축 건물이나 소규모 건물에서 관리 공백 문제를 해결하는 데 도움이 될 것으로 보입니다.
기억하세요! 여러분이 사는 건물에 관리사무소가 없거나 관리인이 없다면, 이제 법원에 임시관리인 선임을 신청할 수 있습니다. 복잡한 요건 없이 단순히 "관리인이 없다"는 것만으로도 충분합니다.