이런 일이 실제로 있었습니다. ○○○상가 건물의 구분소유자들이 "우리 건물 공용부분에서 나오는 수익금을 지분 비율대로 나눠달라"며 관리단을 상대로 소송을 제기했습니다. 관리단은 "관리단집회에서 분배하기로 결의한 적이 없다"며 거부했는데, 과연 누구의 손을 들어줄까요?
사건의 전말
○○○상가 건물의 공용부분(옥상, 외벽, 로비 등)에서 광고, 통신장비 설치 등으로 수익금이 발생했습니다. 요즘 많은 건물에서 흔히 볼 수 있는 일이죠.
관리단이 이 수익금을 관리단 계정에 보관하고 있었습니다. 별도로 구분소유자들에게 분배하지는 않았어요.
일부 구분소유자들이 "공용부분 수익금을 우리 지분 비율대로 나눠달라"고 요구했습니다. 당연한 권리라고 생각했던 거죠.
관리단은 "관리단집회에서 분배하기로 결의한 적이 없다"며 거부했습니다. 집회 결의 없이는 줄 수 없다는 입장이었어요.
구분소유자들이 "법에 따라 당연히 받을 권리가 있다"며 관리단을 상대로 수익금 분배 청구 소송을 제기했습니다.
서울고법은 "분배하려면 관리단집회 결의가 필요하다"며 구분소유자들 패소 판결을 내렸습니다. 관리단의 손을 들어준 것이죠.
2024년 10월 8일, 대법원이 "집회 결의 없어도 지분 비율에 따른 분배 청구 가능"하다며 원심을 파기환송했습니다!
"관리단집회 결의 없어도 공용부분 수익금의 지분별 분배 청구 가능하다"
집합건물법의 기본 원리
제10조 제1항: 집합건물의 공용부분은 구분소유자 전원의 공유
제11조: 각 공유자는 공용부분을 그 용도에 따라 사용 가능
제17조: 규약에 달리 정한 바가 없으면 지분 비율에 따라 공용부분에서 생기는 이익을 취득
핵심: 법정 권리로 인정!
즉, 공용부분에서 생기는 수익은 당연히 구분소유자들 모두의 것이고, 지분 비율에 따라 나눠가질 권리가 있다는 것입니다.
원심법원이 틀린 이유
• 법정 권리 무시: 집합건물법상 당연한 권리를 절차적 요건으로 제한
• 과도한 집회 의존: 모든 것을 관리단집회 결의에 의존시키려 함
• 법문 해석 오류: 제17조의 명확한 규정을 잘못 해석
대법원은 "구분소유자가 관리단에 공용부분에서 생긴 수익금의 분배를 청구하기 위해서는 관리단집회의 결의가 있어야 한다는 전제"가 잘못되었다고 명확히 했습니다.
그런데 예외가 있다?
대법원은 원칙을 제시하면서도 중요한 예외를 함께 설명했습니다:
예외 상황
"관리단집회의 결의나 규약으로 공용부분 관리비용 등 관리단의 사무집행을 위한 비용과 분담금 등을 각 구분소유자에게 청구·수령하고 관리하는 방식에 관하여 정하면서 공용부분에서 생기는 수익금을 이러한 비용이나 분담금 등에 충당하기로 하였다면 관리단은 그러한 방식과 절차에 따라 공용부분에서 생긴 수익금을 분배할 수 있다"
즉, 미리 관리비 등에 충당하기로 정했다면 직접 분배를 요구할 수는 없다는 것입니다.
공용부분 수익의 실제 사례들
- 옥상 임대: 통신장비, 태양광 패널, 광고판 설치
- 외벽 광고: 대형 광고판이나 LED 사인 설치
- 로비 임대: ATM, 택배함, 카페 등 상업시설
- 주차장 임대: 외부인 대상 주차 공간 임대
- 지하 임대: 창고, 상가 등으로 활용
- 자판기 설치: 음료수, 택배보관함 등
수익금 분배 청구하는 방법
1단계: 공용부분 수익 현황 파악 (관리단에 자료 요청)
2단계: 자신의 지분 비율 확인 (등기부등본 등)
3단계: 관리단에 서면으로 분배 요구
4단계: 거부 시 법적 조치 (조정, 소송 등)
주의: 규약이나 집회 결의로 다른 용도 정해졌는지 확인 필요
지분 비율은 어떻게 계산하나?
전체 건물 면적: 1,000㎡
내 전용면적: 50㎡
내 지분 비율: 50/1,000 = 5%
공용부분 수익금: 1억원
내가 받을 수 있는 금액: 1억원 × 5% = 500만원
관리단 입장에서의 대응
• 투명한 관리: 공용부분 수익 현황을 투명하게 공개
• 규약 정비: 수익금 활용 방안을 명확히 규약에 명시
• 집회 결의: 관리비 충당 등의 방안을 집회에서 결의
• 정기 보고: 수익금 발생과 사용 내역을 정기적으로 보고
• 법적 대비: 분배 청구에 대한 법적 대응 방안 마련
수익금을 관리비에 충당하는 방법
- 규약 개정: 관리단 규약에 수익금 활용 방안 명시
- 집회 결의: 관리단집회에서 관리비 충당 결의
- 투명한 절차: 충당 방식과 절차를 명확히 공개
- 정기 정산: 수익금과 관리비 사용 내역 정기 정산
- 구분소유자 동의: 가능한 한 구분소유자들의 동의 확보
실무상 분쟁 예방법
사전 합의: 건물 입주 시부터 수익금 활용 방안 합의
정기 소통: 관리단과 구분소유자 간 정기적 소통 채널 구축
투명한 운영: 모든 수익과 지출 내역 투명하게 공개
전문가 자문: 복잡한 경우 법무·세무 전문가 자문
단계적 해결: 갈등 시 조정, 중재 등 단계적 해결 시도
세금 문제는 어떻게 하나?
• 소득세: 개인이 받은 수익금에 대해 소득세 부과 가능
• 관리단 법인세: 관리단이 수익을 얻으면 법인세 부과
• 부가가치세: 임대업 등의 경우 부가세 문제
• 지방세: 재산세, 종부세 등에 미치는 영향
• 전문가 상담: 세무사와 상담하여 적절한 처리 방안 모색
유사한 실제 사례들
• 아파트 옥상 통신탑: 통신사에서 받는 임대료 분배 분쟁
• 상가 외벽 광고: 대형 광고판 설치로 인한 수익금 다툼
• 오피스텔 로비: 카페, ATM 등 수익시설 임대료 분쟁
• 주차장 임대: 외부 임대를 통한 주차료 수익 분배
이번 판례의 의미
이번 대법원 판례는 구분소유자의 재산권을 보다 적극적으로 보호한 중요한 기준입니다. 공용부분에서 나오는 수익을 관리단이 임의로 보관할 수 없고, 구분소유자들이 적극적으로 권리를 주장할 수 있다는 점을 명확히 했습니다.
실무상 변화 예상
앞으로는 관리단들이 공용부분 수익금을 더욱 투명하게 관리해야 하고, 구분소유자들도 자신의 권리를 더욱 적극적으로 주장할 수 있게 될 것으로 보입니다. 특히 대형 건물이나 상업지역 건물에서는 상당한 수익이 발생할 수 있어 관심이 높아질 것 같습니다.
앞으로의 전망
- 분쟁 증가: 공용부분 수익금을 둘러싼 분쟁 증가 예상
- 규약 정비: 각 건물별로 수익금 활용 규약 정비 필요
- 투명성 강화: 관리단의 수익금 관리 투명성 요구 증대
- 전문화: 관리업무의 전문화와 법적 자문 필요성 증가
- 상생 방안: 갈등보다는 상생할 수 있는 방안 모색
기억하세요! 아파트나 상가건물의 공용부분에서 수익이 나고 있다면, 여러분도 지분 비율에 따라 그 수익을 받을 권리가 있습니다. 관리단집회 결의가 없어도 청구할 수 있어요. 다만 규약이나 집회 결의로 관리비 충당 등으로 정해져 있다면 다를 수 있으니, 먼저 관리단에 수익 현황을 문의해보는 것이 좋겠습니다.