이런 일이 실제로 있었습니다. 광주의 한 재개발지역에서 추진위원회가 토지소유자에게 "재개발에 필요한 토지는 감정가로 현금보상하고, 나머지는 상업용지로 환지해주겠다"고 약속했습니다. 하지만 조합이 설립된 후 이 약속을 지키지 않자 토지소유자가 소송을 제기했는데, 결과는 어떻게 되었을까요?
사건의 전말
광주 재개발사업추진위원회가 토지소유자와 구체적인 보상방법을 약정했습니다. "사업용 토지는 2개 이상 감정평가법인 평균가로 현금보상, 나머지는 상업용지로 환지보상"이라는 내용이었습니다.
추진위원회가 창립총회를 개최하고 조합 정관을 의결했습니다. 정관에는 "추진위원회가 행한 행위는 관계 법령 범위 안에서 조합이 승계한다"는 조항이 포함되었습니다.
광주광역시 구청장으로부터 조합설립인가를 받고 조합설립등기를 마쳤습니다. 이제 정식 재개발조합이 출범한 것입니다.
원고(유한회사)가 기존 토지소유자로부터 해당 토지를 매수하고 소유권이전등기를 마쳤습니다. 이때 추진위원회의 보상약정도 함께 승계되었다고 주장했습니다.
조합이 추진위원회 시절의 보상약정을 이행하지 않겠다고 통보했습니다. "추진위원회의 약정은 법적 효력이 없다"는 입장이었습니다.
원고가 약정금 지급 소송을 제기했지만, 1심부터 대법원까지 모두 패소했습니다. 추진위원회의 보상약정은 조합에 효력이 없다는 것이 최종 결론이었습니다.
"추진위원회의 보상약정은 법정 권한 범위를 벗어나 조합에 효력 없다"
대법원이 조합 편을 든 핵심 이유
대법원이 추진위원회의 약정을 무효로 본 법적 근거를 살펴보겠습니다:
허용되는 업무 - 조합 설립인가를 받기 위한 준비업무, 토지소유자 동의서 징구, 조합설립 추진을 위한 업무
금지되는 업무 - 정비사업과 관련한 구체적인 보상방법 결정
핵심 논리 - 추진위원회는 조합 설립을 위한 준비기구일 뿐, 사업 시행 권한은 없음
대법원 판결의 핵심 논리
"구 도시정비법은 추진위원회 업무 범위를 조합설립의 추진을 위하여 필요한 업무로 한정하고 있으며, 정비사업과 관련하여 토지 등 소유자에 대한 구체적인 보상방법을 정하는 업무는 이에 해당하지 않는다"
이 판례가 확립한 새로운 기준
이번 판례는 재개발사업에서 추진위원회와 조합의 권한을 명확히 구분하는 중요한 기준을 제시했습니다:
- 추진위원회 권한 - 조합설립 준비, 동의서 징구, 기초 조사 업무만 가능
- 조합 권한 - 정비사업 시행, 보상방법 결정, 계약 체결 등 실질적 사업 권한
- 권한 외 행위 - 추진위원회의 월권 행위는 조합에 효력 없음
- 정관 조항 - "관계 법령 범위 안에서만" 승계된다는 제한 조항의 의미
실제 판결 결과
1심: 원고 패소 - 추진위원회 약정의 효력 부인
2심: 원고 패소 - 1심 판결 유지
대법원: 상고 기각 - 원고 최종 패소 확정
최종 결과: 원고는 약정금을 받을 수 없게 되었고, 조합의 일반적인 보상 기준에 따라야 함
추인 주장 - 조합이 추진위원회 약정을 추후 승인했다고 주장했으나 증거 부족
신의칙 위반 - 조합의 약정 부인이 신의성실 원칙에 위반된다고 주장했으나 인정되지 않음
정관 근거 - 조합 정관의 승계 조항을 들었으나 "관계 법령 범위 내"라는 제한으로 무력화
유사한 실제 사례들
- 시공사 선정 약정 - 추진위원회의 특정 시공사 선정 약정도 조합에 효력 없음
- 용적률 증가 약속 - 추진위원회가 약속한 용적률 상향은 법적 구속력 없음
- 우선 분양권 약정 - 특정인에 대한 우선 분양 약속도 무효 가능성 높음
- 이주비 지급 약정 - 법정 기준을 초과한 이주비 약정은 조합이 승계하지 않음
토지소유자가 알아야 할 대응방법
1. 추진위원회 약정 신중하게 - 추진위원회의 약속은 법적 보장이 약하다는 점 인식
2. 조합 설립 후 재확인 - 조합 설립 후 정식으로 약정 내용을 재확인하고 문서화
3. 조합원 총회 의결 - 중요한 약정은 조합원 총회 의결을 통해 공식화
4. 정관 반영 - 가능하면 조합 정관에 구체적인 보상 기준 명시
• 보상금액 확정: 구체적인 보상 금액이나 방법 약정
• 시공사 선정: 특정 건설회사와의 시공계약 약속
• 분양 조건: 우선분양권이나 특별 분양가 약정
• 용적률 등: 건축 계획이나 설계 변경 약속
조합 입장에서의 대응 전략
- 법정 권한 초과 - 추진위원회가 할 수 없는 업무 영역의 약정
- 경제성 악화 - 약정 이행 시 사업 경제성이 현저히 떨어지는 경우
- 관련 법령 위반 - 현행 법령이나 인허가 조건에 맞지 않는 약정
- 조합원 동의 없음 - 조합원들이 승계를 거부하는 약정
이번 판례의 파급효과
이번 대법원 판례는 전국의 재개발사업에 큰 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 추진위원회 단계의 약정에 대한 법적 효력을 명확히 제한함으로써, 앞으로는 더욱 신중한 접근이 필요합니다.
실무상 변화 예상
앞으로는 추진위원회 단계에서 토지소유자들과 구체적인 보상 약정을 체결하는 일이 현저히 줄어들 것으로 보입니다. 대신 조합 설립 후 정식 절차를 통한 약정이 더욱 중요해질 것입니다.
앞으로의 대응방안
토지소유자 입장 - 추진위원회 약정보다는 조합 설립 후 공식 절차를 통한 합의 추진
조합 입장 - 추진위원회 시절 과도한 약정으로 인한 분쟁 위험성 사전 검토
추진위원회 입장 - 법정 권한 범위 내에서만 활동하고, 과도한 약속은 자제
법무 검토 - 중요한 약정은 반드시 법률 전문가의 검토를 받아 진행
기억하세요! 재개발사업에서 추진위원회는 말 그대로 "추진"을 위한 준비기구일 뿐입니다. 실제 사업의 권한과 책임은 조합 설립 후에 발생합니다. 따라서 토지소유자는 추진위원회의 달콤한 약속에만 의존하지 말고, 조합 설립 후 정식 절차를 통해 자신의 권익을 보호해야 합니다. 조합 역시 추진위원회 시절의 무분별한 약정으로 인한 분쟁을 예방하기 위해 신중하게 접근해야 합니다.