이런 복잡한 일이 실제로 있었습니다. 건물주가 임대차 기간이 끝나자 세입자에게 "월세를 320만원에서 600만원으로 올려달라"고 요구했습니다. 그런데 나중에는 "계약이 갱신되지 않았으니 나가라"며 태도를 바꿨는데, 과연 이게 맞는 걸까요?
복잡한 사건의 전말
2018년 5월, 건물주 A씨와 세입자 B씨가 보증금 1억원, 월세 600만원, 기간 2018.7.12~2020.7.11로 임대차계약을 체결했습니다.
2020년 6월 30일, 월세를 350만원으로 인하하여 2020.7.12~2021.7.12로 재계약했습니다.
이후 다시 월세를 320만원으로 조정하고 기간을 2022.7.12까지로 연장했습니다.
2022년 7월 15일, 계약 만료 3일 후 건물주가 "월세를 600만원으로 올려달라"는 내용증명을 발송했습니다.
2022년 8월 9일, 건물주가 "계약은 갱신됐고 월세를 600만원으로 올려달라"며 소송을 제기했습니다.
2023년 8월 25일, 건물주가 "계약이 종료됐으니 나가고 부당이득을 내놔라"로 청구를 변경했습니다.
"차임증액청구만으로는 갱신 거부 의사로 볼 수 없다"
핵심 쟁점: 묵시적 갱신 vs 갱신 거부
원칙: 임대차기간 만료 후 임차인이 계속 사용하고 임대인이 상당한 기간 내에 이의하지 않으면 갱신
이의 방법: 명시적, 묵시적, 조건부 모두 가능
판단 기준: "더 이상 임대차관계를 지속하지 않겠다"는 의사를 객관적으로 추단할 수 있어야
이 사건의 핵심은 건물주의 차임증액 요구가 묵시적 갱신을 거부하는 의사표시인가하는 문제였습니다.
대법원의 중요한 구분
차임증액청구권(민법 제628조): 임대차계약이 존속함을 전제로 하는 권리
갱신거부 의사(민법 제639조): 임대차관계를 지속하지 않겠다는 의사
대법원 판단: 차임증액청구만으로는 갱신거부 의사로 볼 수 없음
대법원의 핵심 법리
"민법 제628조의 차임증액청구권은 임대차계약이 존속하고 있음을 전제로 행사하는 권리이므로, 임대인이 차임증액청구권을 행사했다는 사정만으로는 더 이상 임대차관계를 지속하지 않겠다는 의사로 볼 수 없다"
건물주의 모순된 행동들
"상가임대차법에 따라 월차임을 600만원으로 증액 청구한다" (계약 존속 전제)
"차임증액청구 효력은 2022년 7월분부터 발생하고 증액된 장래 차임을 지급하라"
"임대차계약은 갱신되었고 다시 갱신될 것이다. 증액된 차임 지급을 요청한다"
"임대차계약은 갱신되었다"고 명시적으로 주장
원심 법원의 잘못된 판단
• 행동의 일관성 무시: 건물주가 지속적으로 "계약 갱신" 전제로 행동했음을 간과
• 법리 오해: 차임증액청구 자체를 갱신거부 의사로 잘못 해석
• 객관적 판단 부족: 임대차 지속 의사가 명백히 드러났음에도 불구하고
• 신뢰보호 원칙 간과: 임차인 보호라는 묵시적 갱신 제도의 취지 무시
실무에서의 의미
- 명확한 의사표시: 갱신을 거부하려면 명시적으로 "계약을 갱신하지 않겠다"고 표시
- 일관된 행동: 갱신 전제 행동과 갱신 거부를 동시에 할 수 없음
- 적시 의사표시: "상당한 기간 내"에 명확하게 이의를 표시해야
- 법적 조언 필요: 복잡한 상황에서는 전문가 상담 필수
- 묵시적 갱신 보호: 기간 만료 후 계속 사용하면 원칙적으로 갱신됨
- 차임증액 한계: 임대인의 차임증액 요구가 갱신거부는 아님
- 증거 보전: 임대인의 모든 의사표시를 문서로 보관
- 신뢰 가능: 임대인이 갱신 전제로 행동하면 안심하고 계속 사용 가능
차임증액청구권의 올바른 이해
• 경제사정 변동: 차임이 경제사정의 변동으로 상당하지 않게 된 경우
• 계약 존속 전제: 임대차계약이 유효하게 존속하고 있어야 함
• 형성권 성격: 의사표시가 도달하면 객관적으로 상당한 범위에서 증액
• 갱신과 별개: 계약 갱신 여부와는 전혀 별개의 문제
유사한 실제 사례들
• 상가임대차 갱신거부: 권리금 요구와 함께 갱신거부 의사 표시한 경우
• 주거용 묵시갱신: 전세금 증액 요구 후 갱신거부 주장 분쟁
• 공장임대차: 임대료 인상 요구와 임대차 종료 의사의 구분
• 토지임대차: 지료 증액과 갱신거부 의사표시의 관계
명확한 갱신거부 의사표시 방법
• 명시적 표현: "임대차계약을 갱신하지 않겠다"고 명확히 기재
• 조건부도 가능: "차임을 올려주지 않으면 갱신하지 않겠다"
• 적시 통보: 기간 만료 후 상당한 기간(보통 1~2개월) 내에 통보
• 일관된 행동: 갱신 전제 행동(차임청구 등)과 모순되지 않아야
상당한 기간의 의미
"상당한 기간"이 얼마나 되는지는 구체적인 사정에 따라 달라지지만, 일반적으로는 다음과 같이 봅니다:
- 1개월 이내: 대부분 상당한 기간으로 인정
- 2~3개월: 구체적 사정에 따라 판단
- 6개월 이상: 특별한 사정이 없는 한 상당한 기간 경과로 봄
- 임대료 수령: 갱신 후 임대료를 받으면 묵시적 갱신 인정 요소
실무상 주의사항
임대인이 조심해야 할 함정
이 사건처럼 차임증액을 요구하면서 동시에 나중에 갱신거부를 주장하는 것은 모순입니다. 차임증액은 "계약이 계속된다"는 전제이고, 갱신거부는 "계약을 끝내겠다"는 의사이기 때문입니다. 둘 중 하나를 명확히 선택해야 합니다.
일상생활 속 의미
이번 판례는 임대차 관계에서의 신뢰보호 원칙을 확인해준 중요한 사건입니다. 임대인이 모순된 행동을 했을 때는 임차인에게 유리하게 해석된다는 것을 보여줍니다.
기억하세요! 임대차 계약에서는 명확하고 일관된 의사표시가 중요합니다. 특히 임대인은 갱신을 거부하려면 명시적으로, 적시에, 일관되게 의사를 표시해야 합니다. 애매한 태도는 결국 임차인에게 유리하게 해석됩니다. 법적 분쟁을 피하려면 처음부터 명확하게 의사를 정하고 표현하는 것이 최선입니다.