이런 일이 실제로 있었습니다. 임대인이 차임을 연체한 임차인을 상대로 건물인도 소송을 냈는데, 임차인이 임차권등기 비용을 상계로 주장했습니다. 과연 임차권등기를 신청하면서 든 비용을 나중에 임대인에게 청구할 수 있을까요? 그것도 상계라는 방법으로 말입니다.
사건의 전말
임대인 A씨가 임차인 B씨에게 아파트를 보증금 2천만원, 월세 50만원으로 임대했습니다. 임대기간은 2020년 5월 8일부터 2022년 5월 7일까지였습니다.
양측이 합의하여 보증금을 2천 5백만원으로 증액하고 임대기간을 2024년 5월 7일까지 연장했습니다.
임차인이 차임을 연체하자 임대인이 계약을 해지했습니다. 그런데 임차인은 쉽게 나가지 않았습니다.
임대인이 임차인을 상대로 건물인도 소송을 제기했습니다. 아파트를 비워달라는 것과 함께 차임 상당 손해배상도 요구했습니다.
소송이 진행되는 중에 임차인이 임차권등기명령을 신청했고, 2022년 10월 7일 주택임차권등기가 완료되었습니다.
임차인이 "임차권등기 비용을 임대인에게 청구할 권리가 있으니 이를 상계로 주장한다"며 배상액에서 차감해달라고 요구했습니다.
1심과 2심의 판단
임차인 패소
원심법원은 "임차권등기명령 신청비용은 재판 확정 후 소송비용액 확정절차를 거쳐 돌려받아야 한다"며 임차인의 상계 주장을 받아들이지 않았습니다. 일반적인 소송비용처럼 별도 절차를 거쳐야 한다고 본 것입니다.
부당이득금: 2022년 9월 8일~12월 29일 월세 상당액
원상회복비용: 인터폰 재설치 11만원 + 번호키 교체 16만 5천원 + 안방벽면 공사 55만원 = 82만 5천원
문제점: 임차권등기 비용 상계 주장을 제대로 심리하지 않았습니다.
"임차권등기 비용도 상계의 자동채권으로 사용할 수 있다"
대법원은 왜 이렇게 판단했을까
주택임대차보호법 제3조의3 제8항 규정
"임차인은 제1항에 따른 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다"
법률의 특징
이 조항은 비용상환청구권은 인정하면서도 청구 방법이나 절차에 대한 별도 규정이 없습니다. 따라서 일반적인 채권 행사 방법을 모두 사용할 수 있다는 것입니다.
실제 판결문 핵심 내용
"주택임대차보호법 제3조의3 제8항은 임차권등기명령 신청비용과 임차권등기비용에 대한 비용상환청구권을 인정하면서도 비용청구의 방법이나 절차에 관한 별도의 규정을 두지 않고 있다. 따라서 임차인은 민사소송으로 그 비용을 청구하거나, 상계의 자동채권으로 삼는 등의 방법으로 비용상환청구권을 행사할 수 있다"
대법원은 법률에서 특별히 제한하지 않은 이상 일반적인 채권 행사 방법을 모두 사용할 수 있다고 봤습니다. 즉, 별도 소송을 제기할 수도 있고, 상계로 주장할 수도 있다는 것입니다.
실제 처벌 및 판결 결과
대법원: 원심 파기환송
원심법원이 임차권등기 비용상환청구권에 대해 제대로 심리하지 않았으므로, 사건을 서울북부지방법원에 다시 돌려보내어 올바른 기준으로 재판하도록 했습니다.
예상 결과: 임차인이 주장한 임차권등기 비용이 인정되면 배상해야 할 금액이 그만큼 줄어들 예정입니다.
임차권등기명령이란
- 목적: 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 때 임차인 보호
- 효과: 대항력과 우선변제권을 동시에 확보
- 신청 조건: 임대차계약이 종료되었으나 보증금을 받지 못한 경우
- 신청 비용: 인지대 + 송달료 + 등기비용 (보통 10~30만원)
- 처리 기간: 신청 후 보통 1~2주 내 등기 완료
상계란 무엇인가
1. 상계의 개념
서로 빚을 지고 있는 당사자가 자신의 채권으로 상대방의 채권을 소멸시키는 제도입니다.
2. 상계의 요건
- 상호간에 채권이 존재할 것
- 채권의 성질이 동종일 것 (보통 금전채권)
- 변제기가 도래했을 것
- 상계 적상 표시를 할 것
3. 상계의 효과
상계 표시 시점에 소액인 채권 한도에서 양 채권이 모두 소멸합니다.
유사한 실제 사례들
- 보증금 미반환 사건 - 임차권등기 후 경매에서 우선변제권 인정받아 보증금 회수
- 재개발 사업 관련 - 임차권등기로 대항력 확보하여 이주대책 대상자 인정
- 임대인 변경 시 - 임차권등기로 새 임대인에게도 권리 주장 가능
- 전세사기 사건 - 임차권등기명령으로 최소한의 권리 보호
임차인이 알아야 할 권리
- 신청 시기: 임대차계약 종료 후 언제든 신청 가능
- 필요 서류: 임대차계약서, 주민등록등본, 건물등기부등본
- 비용 청구: 신청비용과 등기비용 모두 임대인에게 청구 가능
- 청구 방법: 별도 소송 또는 다른 분쟁에서 상계로 주장
- 증거 보관: 영수증 등 비용 지출 증빙자료 반드시 보관
1. 비용 부담 의무
임차인이 임차권등기명령을 신청한 경우 그 비용을 부담해야 할 의무가 있습니다.
2. 상계 가능성 고려
건물인도 소송에서 임차인이 상계로 주장할 수 있으므로 실제 배상액이 줄어들 수 있습니다.
3. 조기 해결의 필요성
분쟁이 길어질수록 임차인이 임차권등기를 통해 권리를 강화할 가능성이 높습니다.
임차권등기 비용 상환 청구 방법
임차권등기명령 신청비용:
- 인지대: 보증금액에 따라 2만원~20만원
- 송달료: 5만원 내외
임차권등기비용:
- 등록면허세: 보증금의 0.2%
- 지방교육세: 등록면허세의 20%
- 등기수수료: 6만원
총 예상 비용: 보통 10만원~50만원 (보증금액에 따라 차이)
이 판례의 중요한 의미
이번 대법원 판결은 임차인의 권리 행사 방법을 확대했다는 점에서 매우 중요합니다. 이제 임차인은 임차권등기 비용을 여러 방법으로 회수할 수 있게 되었고, 특히 상계라는 간편한 방법을 사용할 수 있게 되었습니다.
실무에 미치는 영향
앞으로 건물인도 소송에서 임차인들이 임차권등기 비용을 상계로 주장하는 사례가 늘어날 것으로 예상됩니다. 임대인 입장에서는 소송 전에 이런 비용까지 고려하여 합의를 시도하는 것이 유리할 수 있습니다.
일상생활 속 의미
전세나 월세 계약에서 분쟁이 생겼을 때 임차인이 사용할 수 있는 방어 수단이 하나 더 늘어났습니다. 임차권등기명령은 임차인을 보호하는 강력한 제도인데, 이제 그 비용까지 임대인에게 청구할 수 있게 되어 임차인 보호가 더욱 강화되었습니다.
기억하세요! 임대차 분쟁이 생겼을 때 임차권등기명령을 신청했다면 반드시 영수증을 보관하세요. 나중에 이 비용을 임대인에게 청구할 수 있고, 다른 소송에서 상계로도 사용할 수 있습니다. 작은 비용이라도 모이면 상당한 금액이 될 수 있으니 권리를 포기하지 마세요.