법학이야기
부동산 경매 허위 임차권 신고해도 경매방해죄 성립한다는 판례
부동산 경매 허위 임차권 신고해도 경매방해죄 성립한다는 판례
법적 효력 없는 가짜 임차권이라도 매각물건명세서 기재되면 경매방해죄, 사기미수도 성립
이런 일이 실제로 있었습니다. 통영의 한 빌라가 경매에 나왔는데, 피고인이 가짜 임대차계약서를 만들어 "내가 2천만원 보증금을 내고 세 들어 살고 있다"며 권리신고를 했습니다. 하지만 실제로는 임차한 사실이 전혀 없었습니다. 법원은 어떤 판단을 내렸을까요?
사건의 전말
"법적 효력 없는 허위 임차권이라도 경매 참가자 의사결정에 영향주면 경매방해죄 성립"
대법원이 제시한 경매방해죄 판단 기준:
- 추상적 위험범: 실제 피해가 발생하지 않아도 성립
- 의사결정 영향: 경매 참가자의 판단에 사실상 영향만 주면 충분
- 종합적 심리: 매각물건명세서 기재 여부, 권리 외관 등을 종합 판단
- 법적 효력 무관: 권리의 객관적 법적 효력만으로는 판단 불가
원심법원의 잘못된 판단
경매방해 무죄 이유:
- 선순위 근저당권이 있어 대항할 수 없음
- 경매개시결정 후 대항요건 갖춰 우선변제권 없음
- 따라서 허위라도 경매 공정을 해치지 않음
사기미수 무죄 이유:
- 경매개시결정 전에 대항요건과 확정일자를 갖춰야 함
- 피고인 임차권은 우선변제권 행사 불가
- 배당받을 가능성이 없어 결과발생 불가능
- 경매방해죄: 법적 효력보다 경매 참가자에게 미치는 실제 영향이 중요
- 사기미수: 우선변제권은 경매개시결정 전 요건 구비가 절대 조건이 아님
- 대항력 vs 우선변제권: 둘은 내용과 목적이 완전히 다른 별개 제도
- 종합 심리: 단순한 법률적 평가가 아닌 현실적 영향 검토 필요
경매방해죄 성립요건 완전 정리
성립요건:
- 위계·위력 기타 방법으로 경매 공정을 해할 것
- 추상적 위험범 - 실제 피해 발생 불요
- 공정한 자유경쟁을 방해할 염려만 있으면 충분
판단 기준:
- 경매 목적물의 객관적 법률관계
- 현실적 점유 상태
- 현황조사보고서·매각물건명세서 기재 내용
- 권리 외관의 존재 여부
- 경매 참가자 의사결정에 미치는 영향
경매방해죄: 2년 이하 징역 또는 500만원 이하 벌금
사기미수죄: 사기죄와 동일 (10년 이하 징역 또는 2천만원 이하 벌금)하되 형 감경
주의! 허위 임차권 신고는 경매방해죄와 사기미수죄가 동시에 성립할 수 있습니다.
주택임대차보호법 대항력 vs 우선변제권
대항력 (제3조 제1항):
- 목적: 임대차를 제3자에게 대항
- 요건: 주택 인도 + 주민등록
- 효력: 임대차 관계 유지
우선변제권 (제3조의2 제2항):
- 목적: 경매에서 우선 변제
- 요건: 대항력 + 확정일자
- 효력: 보증금 우선 변제
- 매각물건명세서 확인: 기재된 권리가 모두 진짜는 아닐 수 있음
- 현장 답사 필수: 실제 거주자와 신고된 임차인 확인
- 권리분석 전문가: 복잡한 권리관계는 전문가 도움 필요
- 허위 신고 처벌: 가짜 임차권 신고시 형사처벌 위험
• 경매방해죄: 법적 효력이 없어도 매각물건명세서에 기재되면 성립
• 사기미수죄: 배당받으려는 의도만 있어도 성립 가능
• 민사상 손해배상: 경매 참가자나 소유자에게 손해 발생시
• 전과자 위험: 형사처벌로 인한 전과 기록
절대 금지! 작은 이익을 위해 큰 처벌을 받을 수 있습니다.
기억하세요! 이번 판례는 경매방해죄의 판단 기준을 완전히 바꾼 중요한 판결입니다. 허위 권리라도 경매 참가자의 판단에 영향을 줄 수 있다면 처벌받을 수 있습니다. 부동산 경매에서는 절대 허위 신고를 하지 마시고, 경매 참가시에는 신고된 권리의 진위를 반드시 확인하세요.