법학이야기
재개발 조합원 모집할 때 공원 포함해서 광고하면 불법이라는 판례
대법원 판례 분석
재개발 조합원 모집할 때 공원 포함해서 광고하면 불법이라는 판례
주택건설대지는 실제 집 짓는 땅만 해당, 공원 녹지는 별개 사업으로 분리
실제로 이런 일이 있었습니다. 재개발 사업을 추진하는 피고인이 조합원 모집 광고를 하면서 토지 소유권 확보 비율을 계산할 때 실제 주택이 들어설 대지뿐만 아니라 공원, 녹지 등의 기반시설 부지까지 포함해서 광고했습니다. 대법원은 이것이 허위광고에 해당한다고 판단했습니다.
사건의 전말
1
재개발 사업 추진
피고인이 재개발 주택건설사업을 위해 조합원 모집에 나섰습니다.
2
토지 소유권 확보
주택법에 따라 조합원 모집 시 토지 소유권 및 사용권원 확보 비율을 명시해야 했습니다.
3
허위 광고 실시
실제 주택 건설 대지가 아닌 공원, 녹지 등의 기반시설 부지까지 포함해서 비율을 계산했습니다.
4
조합원 모집 광고
잘못 계산된 높은 비율로 조합원들에게 허위 정보를 제공했습니다.
5
주택법 위반 기소
허위광고 금지 조항 위반으로 검찰에 기소됐습니다.
6
1·2심 유죄 → 대법원 확정
1심, 2심 모두 유죄 판결했고, 대법원도 상고를 기각하며 유죄가 확정됐습니다.
대법원 최종 판단
"주택건설대지는 실제 집 짓는 땅만 해당, 공원·녹지는 별도 사업"
주택건설대지의 정확한 의미
대법원이 명확히 정리한 주택건설대지의 범위:
- 포함되는 것: 주택과 부대시설, 복리시설이 건설되는 대지
- 포함 안 되는 것: 별도 사업으로 진행되는 공원, 녹지 등 기반시설
- 핵심 기준: 주택건설사업계획 승인 대상 여부
- 목적: 조합원 재산권 보호와 사업 투명성 확보
주택법상 토지 확보 의무
조합설립인가 받으려면
주택법 제11조 제2항 기준:
- 사용권원: 주택건설대지의 80% 이상 확보
- 소유권: 주택건설대지의 15% 이상 확보
- 대상 토지: 실제 주택이 들어설 땅만 계산
사업계획승인 받으려면
주택법 제21조 원칙: 주택건설대지 전체의 소유권 확보
지구단위계획 필요한 경우 예외:
- 일반 사업자: 대지면적의 80% 이상 사용권원
- 주택조합: 대지면적의 95% 이상 사용권원
- 추가 조건: 미확보 대지가 매도청구 대상이어야 함
허위광고 금지 조항 해석
주택법 제11조의5 제2항 제4호
조합원을 모집하는 자가 금지되는 행위:
- 사용권원 확보 비율을 사실과 다르게 제공
- 소유권 확보 비율을 불명확하게 제공
- 계산 기준: 주택건설대지만 포함
- 처벌: 허위광고로 형사처벌
입법 취지와 보호 목적
- 조합원 재산권 보호: 정확한 정보 제공으로 피해 방지
- 사업 투명성: 허위과장 광고 제한
- 안정성 제고: 사업 추진 과정의 신뢰성 확보
- 분쟁 예방: 명확한 기준으로 다툼 최소화
실무에서 주의해야 할 점들
허위광고로 처벌받는 경우들
- 면적 부풀리기: 공원, 녹지까지 포함해서 계산
- 비율 조작: 실제보다 높은 소유권 확보율 광고
- 애매한 표현: "약 80%" 등 불명확한 기재
- 미래 전망: "곧 확보 예정" 등 확정되지 않은 정보
- 중복 계산: 같은 토지를 여러 항목으로 계산
정확한 광고 방법
- 대지 구분: 주택건설대지와 기반시설 부지 명확히 분리
- 실측 면적: 등기부상 정확한 면적으로 계산
- 현재 상황: 광고 시점 기준 실제 확보 현황
- 세부 내역: 소유권, 사용권원별 구체적 비율
- 정기 업데이트: 변동사항 발생시 즉시 수정
조합원이 알아야 할 권리
허위광고 피해를 당했다면
- 증거 수집: 광고 자료, 계약서, 설명서 등 보관
- 국토교통부 신고: 주택법 위반 신고
- 지자체 신고: 관할 시군구청에 민원 제기
- 집단소송: 다른 피해 조합원들과 공동 대응
- 손해배상: 재산상 피해에 대한 배상 청구
가입 전 확인사항
- 토지 대장: 등기부등본으로 실제 소유 현황 확인
- 사업계획서: 주택건설대지와 기반시설 구분 확인
- 지구단위계획: 공원, 녹지 등의 별도 사업 여부
- 자금계획: 토지 매입 일정과 자금 조달 계획
- 법무 검토: 전문가를 통한 계약서 검토
유사 판례와 주의사항
재개발 사업에서 흔한 허위광고
- 용적률 부풀리기: 기반시설까지 포함한 전체 면적으로 계산
- 수익성 과장: 비현실적인 분담금이나 수익률 제시
- 인허가 조작: 미승인 사항을 승인된 것처럼 광고
- 시기 앞당기기: 실제보다 빠른 준공 일정 제시
안전한 재개발 사업 참여법
- 정보 공개: 모든 서류와 계획서 상세 검토
- 전문가 자문: 부동산 전문가, 변호사 상담
- 유사 사례: 해당 업체의 이전 사업 실적 확인
- 단계별 점검: 사업 진행 상황 정기적 확인
- 조합원 권리: 총회 참석과 의결권 적극 행사
기억하세요! 재개발 사업은 큰 돈이 오가는 만큼 정확한 정보가 생명입니다. 광고에서 제시하는 토지 확보 비율이 실제 주택이 들어설 대지만 기준으로 한 것인지, 공원이나 녹지까지 포함한 것인지 반드시 확인하세요. 애매한 설명이나 과도하게 좋은 조건은 의심해보고, 전문가의 도움을 받아 신중하게 판단하시기 바랍니다.