○○○회사는 농지법상 농지를 직접 매입할 수 없어서 개인 명의로 매입한 뒤 '분양대행' 형식으로 매각했습니다. 수수료는 매매차익의 65%나 받으면서 말이에요.
국세청은 "이건 실질적으로 토지매매업이니까 법인세를 내라"고 했지만, 원심은 "분양대행약정이 가짜라고 단정할 수 없다"며 원고 손을 들어줬어요. 하지만 대법원은 "불법적 목적의 사업상 필요로는 조세회피를 부인할 수 없다"며 파기환송했습니다.
법학이야기
농지법 위반하며 분양대행 형식 취하면 실질과세원칙 적용될까? 우회거래 조세회피 판례
대법원 판례 분석
농지법 위반하며 분양대행 형식 취하면 실질과세원칙 적용될까?
대법원 "불법 목적 사업상 필요는 조세회피 부인 근거 안 돼" - 부동산 회사 우회거래 조세회피 사건
실질과세원칙의 정교한 적용 기준
실질과세원칙이란?
형식이 아닌 실질에 따라 과세하는 원칙입니다. 납세자가 복잡한 거래구조를 만들어 세금을 회피하려 할 때 그 형식을 뚫고 실질에 따라 과세하는 거예요.
국세기본법 제14조 제3항
제3자를 통한 간접적인 방법이나 둘 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적 실질 내용에 따라 과세한다.
적용 요건 (이번 판결로 명확해진 기준)
- 조세회피 목적: 거래 형식이 처음부터 조세회피 수단에 불과
- 실질 동일성: 직접 거래한 것과 경제적 실질이 동일
- 종합 판단: 목적, 경위, 합리적 이유, 시간 간격, 위험 부담 등
- 불법 목적 배제: 강행법규 위반 목적의 사업상 필요는 인정 안 함
○○○회사의 교묘한 우회거래 구조
농지 매입 자금 조달
○○○회사가 자금을 조달하여 개인들(소외인 등) 명의로 고양시 소재 농지 매입
분양대행약정 체결
개인 명의 농지 소유자들과 '분양대행약정' 체결 (법인의 직접 소유 회피)
분할매각 및 수수료 취득
불특정 다수에게 분할매각하여 양도차익의 65%를 분양대행수수료로 취득
개인들의 미미한 수익
명의상 소유자들은 매도차익의 약 6%만 취득하는 기형적 구조
문제의 핵심
농지법상 법인은 농지를 소유할 수 없어서 개인 명의로 우회했지만, 실질적으로는 회사가 모든 것을 주도하는 구조였어요.
대법원의 핵심 판단
"불법적인 목적에서 비롯된 사업상 필요만으로는 조세회피목적을 쉽사리 부인할 것이 아니다"
대법원이 제시한 새로운 법리
1. 실질과세원칙 적용 확대
가짜 거래(가장행위)가 아니어도 실질과 괴리되는 비합리적인 형식이면 실질과세원칙 적용 가능하다고 명확히 했어요.
2. 불법 목적 사업상 필요의 한계
강행법규나 사회질서에 반하는 불법적 목적에서 비롯된 사업상 필요는 조세회피 부인 근거가 될 수 없다고 판단했습니다.
3. 종합적 판단 기준 제시
목적, 경위, 합리적 이유 존재 여부, 시간적 간격, 위험부담 가능성 등을 모두 고려해야 한다고 했어요.
4. 원심의 판단 오류 지적
가장행위가 아니라는 이유만으로 실질과세원칙 적용을 배제한 원심의 접근법이 잘못되었다고 명확히 했습니다.
원심 vs 대법원 판단 비교
원심의 잘못된 접근
- 가짜 거래 여부만 판단: 가장행위가 아니면 OK
- 형식적 유효성 중시: 계약서가 있으니까 진짜
- 실질 무시: 경제적 실질은 고려 안 함
- 제한적 해석: 실질과세원칙을 너무 좁게 봄
대법원의 올바른 기준
- 실질 중심 판단: 경제적 실질이 핵심
- 종합적 고려: 모든 사정을 종합 판단
- 불법 목적 배제: 농지법 위반 목적은 인정 안 함
- 확대 적용: 가장행위 아니어도 적용 가능
실무에 미치는 중대한 영향
부동산 업계 큰 변화
농지법 등 규제를 우회하는 복잡한 거래구조를 만들어도 실질과세원칙으로 뚫린다는 걸 보여줬어요. 특히 분양대행 형식의 우회거래가 위험해졌습니다.
세무 당국의 조사 강화
가짜 거래가 아니어도 실질과세원칙 적용이 가능해져서 국세청의 조사 범위가 훨씬 넓어졌어요. 복잡한 거래구조 자체가 조사 대상이 될 수 있습니다.
법무법인의 자문 변화
단순히 형식적 합법성만으로는 부족하고, 경제적 실질과 합리적 사업목적을 함께 검토해야 해요. 특히 규제 회피 목적 거래는 더욱 신중해야 합니다.
기업의 거래구조 재검토 필요
기존의 복잡한 우회거래 구조들이 실질과세원칙에 걸릴 위험이 높아졌어요. 합리적 사업목적과 경제적 실질을 함께 갖춘 구조로 재편이 필요합니다.
실무진이 주의해야 할 포인트
위험한 거래구조
- 규제회피 목적: 법률 규제를 피하려는 복잡한 구조
- 불합리한 수수료: 경제적 실질과 맞지 않는 보상
- 명목상 거래: 실질적 위험이나 권한 없는 명의
- 시간차 조작: 인위적인 단계별 거래
안전한 거래구조
- 합리적 목적: 명확한 사업상 필요성
- 적정한 보상: 경제적 기여에 상응하는 대가
- 실질적 권한: 형식과 실질의 일치
- 투명한 과정: 각 단계별 합리적 이유
이 판결이 말하는 것
복잡한 거래구조로 세금을 회피하려는 시도는 실질과세원칙 앞에서 무력합니다. 특히 불법적 목적에서 비롯된 사업상 필요는 조세회피를 정당화할 수 없다는 점을 명확히 했어요. 이제 형식적 적법성만으로는 부족하고 경제적 실질과 합리적 사업목적을 함께 갖춘 투명한 거래구조만이 안전합니다. 부동산 업계의 우회거래 관행에 큰 변화가 예상되는 중요한 판결입니다.