복잡한 일이 실제로 있었습니다. 서울 송파구의 한 대형 상가건물에서 현대백화점이 입점하면서 공용 복도에 임의로 벽을 설치했습니다. 이에 한 구분소유자가 "벽을 철거하라"고 소송을 제기했는데, 과연 개인이 이런 소송을 제기할 수 있을까요?
사건의 전말
서울주택도시공사가 청계천 복원사업으로 인한 대체상가 공급 목적으로 송파구에 대형 집합건물을 건설했습니다. 4개 건물이 중앙광장을 둘러싸는 구조였죠.
원고가 2010년 그 건물의 일부를 분양받고 일부는 임차해서 총 6개 점포에서 사업을 운영하고 있었습니다.
2014년과 2016년, 관리단 대표위원회가 현대백화점에 대규모 구역을 일괄임대하기로 의결했습니다. 하지만 원고는 동의하지 않았어요.
2017년 2월, 대상구역 내 점포 소유자들의 86.6%만 동의했고, 전체 구분소유자 동의는 받지 않았습니다. 법적으로 문제가 있었던 거죠.
2016년~2017년 현대백화점이 입점하면서 원고 점포가 있는 층의 공용부분 복도에 벽을 설치했습니다. 구조와 배치가 완전히 바뀌었어요.
원고가 현대백화점과 서울주택도시공사를 상대로 "벽을 철거하라"며 단독으로 소송을 제기했습니다.
개별 구분소유자가 혼자서 공용부분 방해배제를 청구할 수 있나?
vs
반드시 관리단집회 결의를 거쳐야 하나?
"다른 구분소유자 이익에 어긋날 수 있으면 관리단집회 결의 필요"
2심과 대법원의 판단 차이
논리: "공용부분이 적법하지 않게 사용되고 있으므로 개별 구분소유자가 방해배제청구 가능"
근거: 공유자는 자신의 지분권 행사 방해에 대해 개별적으로 방해배제청구권 행사 가능
결론: 현대백화점은 벽을 철거하라
- 보존행위 vs 관리행위: 다른 구분소유자 이익과 충돌하면 보존행위 아님
- 집합건물법 취지: 다수 구분소유자 간 이해관계 조절이 목적
- 분쟁 해결: 일회적 해결을 위해서는 관리단집회 결의 필요
- 철거 청구: 관리단집회 결의 없이는 불가능
보존행위 vs 관리행위의 구분
이 사건의 핵심은 원고의 행위가 보존행위인지 관리행위인지 구분하는 것이었습니다:
보존행위와 관리행위의 차이
보존행위: 각 공유자가 단독으로 할 수 있음 (민법 제265조 단서)
- 공유물의 멸실, 훼손 방지
- 긴급을 요하는 경우가 많음
- 다른 공유자에게도 이익
관리행위: 공유자 전원 또는 다수결 필요
- 공유물의 이용, 개량
- 공유자 간 이해관계 조절 필요
대법원이 제시한 새로운 기준
- 다른 구분소유자 이익: 다른 소유자 이익과 충돌 여부가 핵심
- 집합건물법 취지: 공동생활 질서 유지가 우선
- 분쟁 방지: 일회적 해결로 재분쟁 방지
- 관리단 역할: 다수 의견으로 이해관계 조절
왜 이런 판단을 했을까
대법원이 개별 청구를 제한한 배경을 살펴봅시다:
이해관계의 복잡성
현대백화점에 임대한 다른 구분소유자들은 임대수익을 얻고 있는 상황이었습니다. 만약 원고의 주장대로 벽을 철거하면 이들의 경제적 손실이 발생하게 됩니다. 이런 복잡한 이해관계는 개인이 아닌 관리단집회에서 조정해야 한다는 것이죠.
집합건물법의 의결 구조
보존행위: 개별 구분소유자 단독 가능
관리행위: 관리단집회 통상 결의 (과반수)
변경행위: 관리단집회 특별 결의 (3/4 이상)
이 사건의 추가 쟁점들
- 공용부분 변경: 현대백화점의 벽 설치는 공용부분 변경에 해당
- 결의 하자: 적법한 관리단집회 결의 없이 진행되어 무효
- 손해배상: 원고의 영업손실에 대한 배상책임 인정
- 부당이득: 현대백화점의 부당이득반환 의무 인정
철거 청구만 파기환송된 이유
흥미롭게도 대법원은 철거 청구만 파기환송하고 다른 청구는 인용했습니다:
파기환송: 벽 철거 청구 → 관리단집회 결의 필요
상고기각: 손해배상, 부당이득반환 → 개별 청구 가능
이유: 철거는 다른 소유자에게 직접 영향을 주지만, 금전배상은 당사자 간 문제
실무에 미치는 영향
- 신중한 판단: 보존행위 여부를 더욱 신중히 판단
- 관리단 역할: 관리단집회의 중요성 증대
- 사전 협의: 공용부분 이용 시 충분한 사전 협의
- 분쟁 예방: 명확한 관리규약과 절차 마련
유사한 실제 사례들
- 복도 확장: 개별 점포가 복도 공간을 무단 점유
- 주차장 개조: 관리단 동의 없이 주차장 구조 변경
- 옥상 이용: 일부 소유자의 옥상 무단 사용
- 엘리베이터: 개인 화물용으로 엘리베이터 무단 개조
구분소유자가 알아야 할 권리
- 관리단집회: 공용부분 문제는 관리단집회에서 해결
- 개별 권리: 금전배상이나 부당이득반환은 개별 청구 가능
- 보존행위: 진정한 긴급 보존은 개별 행위 가능
- 관리규약: 명확한 관리규약으로 분쟁 예방
관리단의 책임
• 적법한 절차: 공용부분 변경 시 법정 요건 준수
• 전체 동의: 일부 구역만이 아닌 전체 구분소유자 고려
• 이해관계 조정: 상반된 이익을 균형 있게 조정
• 투명한 운영: 의사결정 과정의 투명성 확보
일상생활 속 교훈
이 사건은 집합건물에서 개인의 권리와 공동체의 이익 사이의 균형이 얼마나 중요한지를 보여줍니다. 특히 상업용 집합건물에서는 경제적 이해관계가 복잡하게 얽혀있어 더욱 신중한 접근이 필요합니다.
기억하세요! 집합건물에서는 개인의 권리도 중요하지만 공동체의 이익도 함께 고려해야 합니다. 공용부분에 대한 문제는 가능한 한 관리단집회를 통해 해결하는 것이 바람직하며, 특히 다른 구분소유자들의 이익에 영향을 줄 수 있는 사안이라면 반드시 집단적 의사결정을 거쳐야 합니다. 개별적 권리 주장보다는 상호 협력과 조정을 통한 해결이 모두에게 도움이 됩니다.