이런 일이 실제로 있었습니다. 제주도에서 음식점을 운영하던 A씨가 토지임대차 기간 만료로 쫓겨나게 되자 지상물매수청구권을 행사했습니다. 감정가 5천만원인 건물을 팔겠다고 했는데, 법원이 2천만원으로 깎아서 판결했다가 대법원에서 뒤집힌 충격적인 사건입니다.
사건의 전말
2015년 12월, A씨(임차인)가 B씨 부부(임대인) 소유의 토지를 빌려 보증금 1천만원, 연차임 1천만원으로 5년간 임대차 계약을 맺었습니다.
A씨는 임대받은 토지 위에 직접 음식점 건물을 신축하고 열심히 장사를 했습니다. 자신의 돈으로 지은 건물이니 소유권도 당연히 A씨에게 있었습니다.
2020년 임대차 기간이 만료되자 B씨 부부는 갱신거절 통지를 보냈습니다. 계약 시 "지상물매수청구권을 포기한다"는 특약이 있었지만 A씨는 이에 동의할 수 없었습니다.
2020년 10월, A씨는 B씨 부부에게 "내 건물을 시가로 사가시오"라며 민법 제643조에 따른 지상물매수청구권을 행사했습니다.
법원 감정 결과 건물의 시가는 5,081만원으로 나왔는데, 제주지법은 여러 사정을 고려해 2천만원으로 감액해서 판결했습니다.
A씨가 상고한 결과, 대법원은 "법원이 시가를 임의로 깎을 수 없다"며 원심을 파기환송했습니다.
"법원은 인정된 시가를 임의로 증감할 수 없다"
지상물매수청구권이란 무엇인가
건물 소유자를 보호하는 제도
다른 사람 땅에 건물을 지어 놓았는데 토지임대차가 끝나면 건물만 남겨두고 나가야 할까요? 그렇다면 너무 불공평하겠죠. 그래서 민법 제643조는 건물 소유자가 토지 소유자에게 "내 건물을 시가로 사가세요"라고 요구할 수 있는 권리를 보장합니다.
지상물매수청구권은 형성권이라는 특별한 성질을 가집니다. 이는 권리를 행사하는 순간 상대방의 의사와 관계없이 자동으로 매매계약이 성립한다는 뜻입니다.
법적 쟁점과 판단 근거
대법원 판결문 핵심 내용
"지상물매수청구권은 이른바 형성권이므로, 그 행사로써 곧바로 임대인과 임차인 사이에 매수청구권 행사 당시의 건물 시가를 대금으로 하는 매매계약이 체결된 것과 같은 효과가 발생한다"
대법원은 이번 판결에서 다음과 같은 중요한 법리를 명확히 했습니다:
1. 시가의 의미: 건물 자체의 가격뿐만 아니라 위치, 주변 토지의 여러 사정을 종합적으로 고려한 현재 상태 기준의 시가입니다.
2. 법원의 역할: 당사자 간 합의가 안 될 때 법원은 시가를 인정하는 역할만 할 뿐, 임의로 가격을 조정할 권한은 없습니다.
3. 형성권의 효력: 매수청구권을 행사하면 상대방 의사와 관계없이 자동으로 시가를 대금으로 하는 매매계약이 성립합니다.
실제 처벌 및 결과
제주지법 1심: 지상물매수청구권 포기 특약은 무효, 하지만 건물가격은 2천만원으로 감액
제주지법 2심: 1심과 동일한 판단 - 시가 5천만원 인정하면서도 2천만원으로 감액
대법원: 원심 파기환송 - 시가를 임의로 감액할 수 없다고 명시
예상 최종 결과: 감정가 5,081만원 그대로 매매대금으로 확정될 전망
- 원칙적 무효: 민법 제643조에 위반되는 약정으로 효력 없음
- 임차인 보호: 건물 소유자의 최소한 권익을 보장하는 강행법규
- 예외 인정: 임차인에게 특별히 유리한 조건이 있는 경우에만 예외적 유효
- 계약서 주의: 이런 특약이 있어도 실제로는 행사 가능
유사한 실제 사례들
- 서울 A상가 사건 - 권리금 높은 상가건물, 시가 3억 원으로 매수청구 인정
- 부산 B공장 사건 - 노후 공장건물도 시가 기준으로 매수청구 성공
- 대전 C음식점 사건 - 무허가 건물도 실제 존재하면 매수청구 가능
- 광주 D주택 사건 - 임대인이 매수 거부 시 강제집행으로 대금 회수
토지임대차 시 주의사항
- 지상권 설정: 가능하면 임대차보다 지상권 설정이 안전
- 장기계약: 건물 투자 대비 충분한 임대차 기간 확보
- 특약 검토: 지상물매수청구권 포기 특약의 실제 효력 확인
- 건축허가: 적법한 건축으로 권리 행사 시 다툼 방지
- 증거보전: 건축비용, 개량비용 등 관련 서류 보관
• 계약 전 고지: 지상물매수청구권에 대해 사전 설명 의무
• 합리적 임료: 권리관계를 고려한 적정 임대료 책정
• 갱신 계획: 장기적 토지 이용 계획 수립 후 계약
• 매수 대비: 임대차 종료 시 건물 매수자금 미리 준비
이번 판례의 의미
이번 판례는 지상물매수청구권의 핵심 원리를 재확인했습니다. 법원이 시가를 인정하는 것과 가격을 정하는 것은 전혀 다른 개념이라는 점을 명확히 했습니다.
형성권의 특성 재확인 - 지상물매수청구권은 권리자의 일방적 의사표시만으로 법률효과가 발생하는 형성권입니다. 따라서 시가가 곧 매매대금이 되며, 법원이 이를 자의적으로 조정할 수는 없습니다.
특히 시가 산정에서는 건물 자체의 가치뿐만 아니라 입지, 수익성, 주변 환경 등을 종합적으로 고려해야 한다는 점도 중요한 의미를 가집니다. 단순히 건축비나 잔존가치만 보는 것이 아니라 현재 상태에서의 실제 가치를 평가해야 합니다.
일상생활 속 주의사항
다른 사람 땅에 건물을 지어야 하는 상황이라면 반드시 지상물매수청구권에 대해 알아두셔야 합니다. 이 권리는 건물 소유자를 보호하는 최후의 보루와 같은 역할을 합니다.
하지만 임대인 입장에서도 이 권리를 무시할 수는 없습니다. 토지를 빌려줄 때는 나중에 건물을 시가로 사야 할 수도 있다는 점을 미리 고려해야 합니다. 특히 상업지역의 경우 건물 가치가 상당할 수 있으니 신중한 판단이 필요합니다.
기억하세요! 지상물매수청구권은 법적으로 강하게 보호받는 권리입니다. 계약서에 포기 특약이 있어도 대부분 무효이므로, 토지임대차 계약을 할 때는 이 점을 충분히 고려하여 합리적인 조건을 정하시기 바랍니다. 분쟁이 생겼을 때는 전문가의 도움을 받아 정확한 시가를 산정받는 것이 중요합니다.