등록일 | 2025-08-26

안녕하세요. 저는 토지를 매매하려고 하는데 계약 구조가 특이해 법적 효력이 궁금합니다.

매수인(대형공장)은 당장 현금이 없어, 계약금 대신 제가 보유 중인 은행 대출을 본인들이 승계(채무인수)하기로 했습니다. 은행도 면책적 채무인수에 동의한 상태입니다. 이후 중도금과 잔금을 일정 기한에 분할 지급하기로 했습니다.

계약의 중요한 특징은, 매수인이 건축 준공을 받으려면 제 토지를 반드시 통과해야 해서,
계약 체결과 동시에 제가 길을 터줘야 한다는 점입니다. (현재는 막아놓은 상태)
따라서 저는 계약 이행을 전제로 길을 개방하지만, 만약 매수인의 귀책으로 계약이 해제되면 “길 사용 보상금 5억 원”을 지급한다는 특약을 넣으려 합니다.

계약서에는 ① 계약금은 채무인수로 갈음, ② 계약 파기 시 매수인이 계약금 상당액을 현금으로 배상하고 채무도 부담, ③ 길 사용 보상금 5억 원 지급, ④ 중도금·잔금 지연 시 연 12% 이자 부담 등의 특약을 넣으려 합니다.

질문은 다음과 같습니다.
1. 계약금 대신 채무인수가 법적으로 유효한지, 추후 분쟁 시 문제가 없는지?
2. 계약이 파기될 경우 제가 소송을 제기하면 계약금 환수·보상금·지연이자 등을 실제로 받을 가능성은 어느 정도인지?
3. 길 사용 보상금 5억 조항이 위약벌로 감액될 수 있는지도 궁금합니다.

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